任意売却後に残った債務の返済方法｜不安な方への安心ガイド

任意売却は、住宅ローンの滞納によって競売のリスクが迫る方々にとって救いとなる手段のひとつです。しかし、任意売却を行っても債務が残るケースは珍しいものではなく、その場合はどうなるのか不安に思われる方が多くいらっしゃいます。
この記事では、任意売却のプロセスから任意売却後に残ってしまった債務の返済方法についてまで詳しく解説していきます。また、住宅ローンに悩む方にとって「住宅ローンの基本」「任意売却と自己破産の違い」といった、知っていて損のない情報も併せて提供します。記事を読み進めながら、あなたの抱える問題を解決するヒントを見つけていただけたら幸いです。

任意売却とは何か

任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞った際に、競売にかけられる前に所有不動産を売却する手続きです。そして、任意売却をするには債権者（金融機関や保証会社など）の応諾が必要となります。任意売却による売却は、比較的市場相場に近い価格で販売活動ができ、競売で落札される場合の金額に比べて高く売却できる可能性があるため、住宅ローン滞納者に対しては競売より任意売却を勧める不動産会社が多いです。

また、税金や健康保険料の支払いを滞納した場合にも任意売却を利用することは可能です。この場合の債権者は、税務署や役所などの行政機関となります。なお、行政機関が実行する申立ては、一般的に競売ではなく「公売」と呼ばれます。この両者の売却システムは比較的似ていますが、競売は金融機関などが裁判所に申立てを行い、その手続き自体は裁判所が実行するのに対して、公売は行政機関が職権を使って直接実行します。

任意売却のプロセス

任意売却を行うにあたっては、まず全ての債務について確認し、現状を把握することから始まります。もちろん債務というのは住宅ローンだけに限らず、先ほど述べた税金や健康保険料、マンションにお住まいの場合には管理費や修繕積立金の支払い状況などの確認も行います。それは、協議が必要な債権者が誰なのか事前に知っておく必要があるからです。そして、状況を把握することができたら必要な債権者に連絡をとるのですが、債務者本人が直接債権者に相談することは難しいため、誰かに間に入ってもらって仲介してもらうのが一般的です。この場合は、債権者との協議をスムーズに進めていくために、任意売却を専門に扱う不動産会社を選択するのがベストです。

さて次に、任意売却を依頼すると依頼先の会社が対象不動産の査定を行います。そして、その情報をもとに債権者と協議を進め、債権者から任意売却の応諾がもらえれば、実際に任意売却の手続きに移行します。但し、売却価格を決定するのは債務者でも依頼先の会社でもなく、あくまで債権者となりますので、任意売却では債権者が決めた価格で販売活動が行われるということをご理解ください。その後、物件を市場に出して買い手を見つけ、売却を完了させます。任意売却は任意で行う売却のため、その売却方法は一般の不動産売買と基本的には同じです。よって、市場相場に近い価格での売却が期待できます。

任意売却と自己破産の違い

ところで、住宅ローンが払えなくなったとき、最初に自己破産を検討される方もいるでしょう。任意売却と自己破産は、どちらも住宅ローンが支払えなくなったときの解決策のひとつではありますが根本的に異なる手続きです。

まず、任意売却は対象となる不動産が競売にかけられる前に市場で売却して借金を減らす（あるいは完済する）方法で、一方の自己破産は裁判所を通じて借金自体を帳消しにするという方法です。しかし、ここで自己破産を選択したとしても住宅などの不動産はお金に換金できる財産ですので、所有している不動産は結局、債権者へ配当（返済）するために競売で売却されてしまう可能性があります。

どちらにせよ不動産を売却するのであれば、自己破産より任意売却を先行したほうがよいでしょう。なぜなら、任意売却であれば信用情報への影響も最小限に抑えられ、その後の生活の負担軽減にもつながりますので、まずは任意売却の専門家に相談して自身に合った方法を選択することをお勧めします。

住宅ローンの基本

ここで一度、住宅ローンの話に戻ります。住宅ローンは、購入する不動産を担保に金融機関から借り入れる資金のことです。さらに、借りた資金には金利がつきますので、最終的な返済額は実際の借入額より多くなるのが実情です。そして、住宅ローンの返済は長期間にわたるのが一般的ですから、その途中で生活状況の変化など様々な理由によって支払いが滞るケースは少なくありません。万が一、滞納が続くようなことになると、債権者が担保となっている不動産を競売にかけ、その売却代金から債権を回収しようと動き始めます。それが、競売申立てとなります。

任意売却しても債務が残る理由

さて、競売よりも有利に売却できる可能性の高い任意売却ですが、必ずしも住宅ローンを完済できるという保証はなく、一定額の債務が残る場合があります。そして、任意売却後に債務が残る理由には、①マーケットの状況や不動産の市場価値が購入当時に比べて下落している、②不動産の状態が悪い（人気のないエリアにある、交通の便が悪い、建物や室内の状態が悪く大掛かりな修繕が必要など）といったことが挙げられます。このような不動産は、相場よりも減額しないと買い手がつかないことが多いです。

任意売却後に残った債務への対応

任意売却をしても売却価格がローン残金の全額に満たない場合（売却しても住宅ローンを完済できない場合）は、当たり前ですが債務が残ることになります。この残った債務の扱いについては、任意売却完了後に債権者と協議することになります。一般的には、債務者が任意売却後の生活状況や経済状況などを書面にて債権者に提出し、残債務の返済方法や金額について新たな返済計画が立てられることになります。

任意売却後の債務の返済方法

任意売却は、住宅ローンの支払いが困難になったときの解決策のひとつです。何度もお伝えするように、任意売却によって不動産を売却した後でも債務が残ることがあります。この残った債務に対する返済方法を適切に選択することが、安心できる未来を築く第一歩となります。では、どのように返済していくのでしょうか。

債権者との話し合い

まず、任意売却後の債務返済における第一歩は、債権者との話し合いです。ここでは、債権者と直接対話を行い、現在の生活状況や経済状況などを伝えた上で返済計画を協議します。また、債権者は競売よりも任意売却を通じて得られる返済の方が有利であると理解しています。そのため、真摯に対応することで、相談には比較的柔軟に応じてくれる傾向がありますので必要以上に心配しなくても大丈夫です。

返済方法の選択

さて、残債務の返済方法にはいくつか選択肢があります。ここで、ご自身の現状と照らし合わせ、無理のない最も適した方法を選ぶことが肝心です。ちなみに、返済プランに関しては分割を選択することが一般的で、月々の返済額もそのときの収入に応じて支払える範囲内に収めて返済を続けていく方が多いです。そのような場合でも、債権者は柔軟に対応していただけるケースが多いのでご安心ください。しかし、それでも不安を感じる方は、事前に任意売却の専門家に相談してみるのがよいでしょう。よりわかりやすい説明やアドバイスがもらえると思います。このように、債権者と話し合い、無理のない返済計画を立てることで、将来的に返済が行き詰まることを防ぐことができます。

連帯保証人がいる場合

さらに注意しておきたいポイントが、住宅ローンを契約した際に連帯保証人をつけた場合です。これは、住宅ローンに限らずどのような契約のときでも同じことが言えるのですが、任意売却でも売却後に債務が残っている場合には連帯保証人はその責任から逃れることはできません。つまり、債務者本人の返済状況によっては、連帯保証人が影響を受ける可能性があります。そこで、連帯保証人がついているケースでは、可能であればその人の負担も考慮に入れた返済プランを計画するのがよいでしょう。そのため、連帯保証人とコミュニケーションを取り、双方にとって無理のない形での返済方法を協議することも大切です。

返済に向けた心構えと準備

最後になりましたが、返済を円滑に進めるためには、あらためて家計を見直す必要があります。任意売却で不動産を売却した後でも返済は続いていきますので、債権者との継続的な対話を大切にしながら着実な返済を目指してください。また、必要に応じてファイナンシャルプランナーなどお金の専門家に相談したり、意見を求めたりすることも有効です。

まとめ

任意売却を決断するには勇気がいるかもしれませんが、任意売却によって新たな人生をスタートさせることもできます。今すでに、住宅ローンの返済が生活の負担になっているのであれば、適切なサポートを受けることで将来の不安を軽減できます。そのためには、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら計画的に進めることが大切です。

また、任意売却を行うには専門知識が必要となるため、「誰に」相談するかは極めて重要なポイントになります。その際、任意売却を専門に扱う企業であれば、通常の不動産売買とは異なる任意売却の手続きに精通しており、債権者との協議の場においても的確なサポートをしてもらえるでしょう。無料相談のサービスなどもありますので、早めに相談することによって様々な問題を事前に回避・解決できる可能性が高まります。

株式会社いちとりは、任意売却を専門に扱う不動産会社です。ご相談をいただけましたら、その方の状況に応じて最善・最良のアドバイスとともに、健全な経済生活の再構築を図るお手伝いをさせていただきます。