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● 任意売却のデメリット

ここでは、任意売却のデメリットについてお伝えしたいと思います。

任意売却について調べてみると良いことばかり書いてあるサイトが目立ちますね。
デメリットは本当にないの?・・・と疑問に思われる方も多いと思います。
残っている住宅ローンを全額返済しなくても所有不動産の売却が可能となる任意売却は、競売に比べて金銭的・精神的に多くのメリットがある売却方法で、住宅ローンや税金などの返済・滞納についてお悩みの方にとっては負担が少なくお勧めできる方法です。
しかし、だからといって任意売却にデメリットが無いわけではありません。任意売却にも皆さんに知っておいていただきたいデメリットがありますので、任意売却をご検討される方はしっかりと理解された上でご検討ください。

デメリット① 債権者(銀行・保証会社等)との交渉や手続きの手間

通常の不動産売却の場合は、売却時に住宅ローンの残額を一括返済してしまうので債権者である銀行や保証会社等の同意は不要です。したがって「債権者と交渉する」ということはまずありません。
しかし、任意売却の場合は売却代金で住宅ローンの残り全額を支払うことができないため、売却代金や返済額などについて事前に債権者の同意を得る必要があります。また、売却にかかる経費や、必要な場合には引越し費用の交渉なども行う必要があります。

任意売却専門の会社に依頼しても債権者との交渉は自分でするように言われる場合もあるようですので、任意売却を依頼する際には「債権者との交渉は誰がやるのか」という点は確認するようにしてください。

※当社は任意売却専門会社ですので、当社にご依頼いただきました場合は、上記の交渉事は全て当社が代行して行います。

デメリット② 必ず成功するとは限らない

任意売却を行うにあたっては、売却価格について債権者から同意を得る必要があります。また、保証人がついている場合には保証人の同意も必要となります。
債権者や保証人の同意が得られない場合には、任意売却を行うことができません。

また、任意売却に不慣れな不動産会社に依頼してしまうと、事前に債権者と協議することなく勝手に価格を設定して販売活動を行ってしまうことがあります。
その結果、債権者の心証を悪くしてしまい同意を得ることができなかったり、買主が見つかっていた場合には断らなければならない状況になることも。断るだけで済むならまだしも、契約等の進展状況によっては買主側から損害賠償請求を受けることもありますので細心の注意を払ってください。

デメリット③ 時間に限りがある

住宅ローンの返済や税金等の支払いが滞ると、債権者は法的手続きをもって貸した資金や滞納している税金等を回収しようとします。その手続きのことを「競売」といいます。

競売は一旦申立てを行うと自動的に手続きが進んでいき、何もしなければ強制的に所有不動産は売却されてしまいます。任意売却は、この競売が完了するまでの間(一般的には入札日の前日まで)に成功させる必要があり、間に合わなければ強制売却となってしまいます。できるだけ早めのご相談をお勧めするのはそのためです。

デメリット④ 自分で任意売却業者を選ぶ

任意売却をするにあたっては、どこの不動産会社に依頼するかを自ら選択することになります。不動産会社を紹介してくれる債権者も中にはいますが、依頼しないほうがよいでしょう。理由は、債権者が紹介する不動産会社は、債権者の都合のいいように作業を進めていくことが多いからです。

不動産会社を探すポイントとしてお勧めするのは、やはり「任意売却専門会社」です。限られた時間の中で成功させる必要がある任意売却においては、経験が豊富で且つ、処理能力に長けている会社に依頼する必要があります。任意売却の経験が浅い(少ない)会社の場合、段取りの不手際、債権者交渉の能力不足、買主への説明スキル不足などが考えられるため、成功率に大きく差が出てくると考えます。不動産会社ならどこでも大丈夫だろうと思われているのなら、それは違います。

宅地建物取引業の免許をもっている不動産会社であれば、どこに依頼しても任意売却を行うことは可能です。しかし、不動産会社にもそれぞれ得意分野というものがありますので「任意売却ができる」と「任意売却が成功する」は決してイコールではないのです。どこの不動産会社に依頼したらよいか・・・。
一番簡単に見分ける方法は、その会社のホームページをみること。メインのページで任意売却のことが記載されていれば、メイン業務が任意売却であることが分かります。

デメリット⑤ 内覧の立会い

競売の場合、購入希望者に自宅の中を見せる必要はありませんが、任意売却は一般の不動産売却と同じ方法で販売活動を行いますので購入希望者が内覧を希望した場合、自宅の中を見学させる必要があります。もちろん事前の予約はありますが、一人目で購入が決まるとは限りませんので見学者の数だけ内覧の立会いが必要となり、それだけ時間を取られることになります。
但し、内覧には希望者が依頼した不動産会社の担当者が同行して案内などは行ってくれますので、自ら説明をしたりすることは基本的にはありませんのでご安心ください。

以上が任意売却のデメリットとして考えられるものです。
その方の状況によって該当するもの・しないものがあると思いますが、トータルで考えた場合、やはり任意売却を行うことによるメリットは大きいと思いますので、ご検討されている方は早めにご相談されることをお勧めいたします。