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● 任意売却 Q&A

Q.「任意売却」と「競売」とはどう違うの?

A.「任意売却」は、所有者の意思で行うことができるため、一般的に競売より高い価格で売却することが可能です。それにより住宅ローンの残りや借金(残債務)も競売に比べて少なくできます。
また、お借入れしている金融機関や保証会社など(債権者)との交渉次第では、滞納されている税金や管理費、引越し費用などが売却価格から支払われることもあり、引越し時期の相談も可能です。
一方、「競売」では、所有者の意思とは関係なく売却価格が決められ、それに比例した債務が残ります。落札されれば強制退去を命じられる場合も多く、引越し時期の相談などはできません。競売情報は裁判所のホームページや新聞・広告などの媒体を通じ広く公開されますので、近隣のかたに情報が知れ渡ってしまう恐れもあります。

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Q. 任意売却後に残った借金はどうすればいいの?

A.残ったローンや借金は帳消しにはなりません!任意売却をしたことによって借金がきれいに片付いた!というのは理想ではありますが、現実にはそうなるケースは極めて稀です。では、残ってしまったローンや借金はどうしたらよいのか・・・。まずは、任意売却専門業者に協力してもらい、債権者との債権減額交渉にあたってもらうのがよいでしょう。自宅を手放した債務者には、まとまった現金や資産が残っていないケースが大半です。そうなってしまった以上、債務者としては資産と収入を明らかにして、日常生活をしながら返していける返済額にまとまるよう交渉するほかありません。債権者側も債務者に無理をいって回収不能になるよりは、少しでも回収したいと考えるのが普通です。交渉がまとまれば、誠意をもって無理のない範囲で少しずつ返済していってください。生活の状況によっては5千円ずつでも1万円ずつでも返済していけばよいのです。

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Q. 任意売却にかかる費用はいくら?

A.任意売却を依頼するのに費用は一切かかりません!任意売却の手続きを専門の業者などに依頼する場合、初めから用意しなければならない費用というものは一切ありません。もしも、任意売却を検討したいと思っていても「業者に支払うお金がないから無理」と諦めて問合せを断念しているかたは、今すぐ考えを改めてください!
では、任意売却は全く無料なのか・・・といえば、そうではありません。なぜかというと、それはすべて「成功報酬」だからです。任意売却業者に支払う仲介手数料(宅地建物取引業法により、手数料の金額は法律で定められていますので、業者によって異なるということはありません)などは、任意売却で得られた物件の売却代金から差し引かれるという仕組みになっています。

例えば、物件が1,500万円で売却できた場合「48万6,000円(1,500万円×3.24%)+6万4,800円=55万800円」が、仲介手数料として売却代金から差し引かれ任意売却業者に支払われます。債務者は残った1,444万9,200円を金融機関など(債権者)への返済に充てます。
▶ 費用について

さらに任意売却の場合は、売却代金の中から引越し費用などを還元してもらえるケースもあります。任意売却専門の業者はそのあたりの事情も詳しく分かっていますので、依頼をすれば引越し費用や当面の生活資金を捻出できるよう、債権者に交渉してくれます。ただし、これらの費用については注意すべき点もあります。
詳しくは、《Q.「引越し費用として200万円受け取れる」と不動産業者に言われたことがあるけど本当?》の回答をご覧ください!

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Q. どこに依頼すればいいの?

A.任意売却は、任意売却専門業者以外にも、一般的な不動産業者や弁護士、司法書士といった方々にも依頼することができます。しかし、お勧めはやはり「任意売却専門業者」です。
その理由は、何といっても債権者への交渉や手続きに関する知識や経験の豊富さ、任意売却物件に関する買主探しの情報量やネットワークが他に比べて秀でているからです。

《一般的な不動産業者の場合だと》
不動産の売買という点に変わりはありませんので受け付けてはくれます。しかし、ローン残高が売却予想額よりも高額になってしまいそうな場合(売却してもローン完済にならない場合)には、その不足分をどうするかといったことへの対応はあまり期待ができません。それこそ「任意売却を扱うのは今回が初めて」という事態もありえます。任意売却における最重要ポイントは「債権者との交渉」です。懇意にしている不動産業者にどうしてもお願いしたいと思った場合でも、まずは任意売却での債権者交渉の経験がどれくらいあるのかを確認してから依頼することをお勧めします。任意売却を成功させるためには、情に流されず依頼先を選定することが大切です。

《弁護士や司法書士の場合だと》
安心や信用という面では申し分ありません。一般の不動産業者に比べたら債権者との交渉などに関しては心強いでしょう。しかしその反面、不動産の売却先の選定や価格交渉といった業務に関しては、このような士業の方々が直接行うことは少なく不慣れな点も多いことから、実際にはお付き合いのある不動産業者へ依頼(外注)することが多いようです。そうなれば結局は、その依頼先の不動産業者の能力に左右されるということになってしまいます。

一般の不動産業者や弁護士、司法書士といった方々に依頼することは決して間違いではありません。しかし、内容の満足度という点では未知数です。任意売却に関する手続きや交渉に対する経験度という観点から、やはり一番お勧めしたいのは任意売却に長けた専門の業者ですが、任意売却専門業者の中にも、いわゆる悪徳業者やそれに近い輩も存在しているのは事実です。上記の説明を参考に、安心して任せられる依頼先を探してください。

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Q.「引越し費用として200万円受け取れる」と不動産業者に言われたことがあるけど本当?

A.「引越し費用」や「当面の生活資金」といった費用は、必ずもらえるものとは限りません。
なぜならそれは、

①任意売却が成功した場合

②債権者が費用の捻出に同意した場合

この①と②が両方とも成立したときにだけ可能になるからです。したがって、任意売却を行っておらず、債権者の同意も得られていない前から「〇〇万円受け取れます」「〇〇万円お渡しできます」などということはあり得ないのです。そのようなことを言っている業者は要注意!悪徳業者である可能性があります。これらの費用は、仲介をしている業者が債権者と粘り強く交渉した結果得られるもので、金額についても最初からいくらとは言えない性質のものです。それにも関わらず、初めから200万円などと謳うのは悪質な客寄せ以外にありません。くれぐれもご注意ください!

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