強制競売とは？強制競売の流れや取下げについて解説
住宅ローンの滞納や債務整理、裁判で判決が出たものの支払いができないなど、様々な理由で住宅が差押えられ競売にかけられてしまうようなケースがあります。
しかし、競売といっても、全ての競売が同じ手続きという訳ではありません。競売の中には、「強制競売」と呼ばれるものも存在します。
本記事では、強制競売とはどのような競売手続きなのかを説明し、強制競売の流れや、取下げ方法などについても紹介していきます。
株式会社いちとり
代表取締役／代表相談員
林 達治
東証一部上場不動産会社、外資系金融機関、任意売却専門会社を経て、日本全国の不動産を対象とした任意売却を専門に扱う「株式会社いちとり」を設立。
勇気を出して相談してくださったご相談者様に最後まで寄り添ってサポートすることを信条に、現在も会社代表を務めながら代表相談員として、住宅ローンの悩みを抱える方々の問題解決のために精力的に活動している。
長年培ってきた任意売却に関する豊富な知識と経験を活かして、個人・法人問わず、年間500件以上の相談を受けており信頼も篤い。
競売と強制競売の違い
競売には「担保不動産競売」と「強制競売」の2種類が存在します。
どちらも債権を回収することを目的として行われる競売手続きですが、それぞれ異なるものになります。担保不動産競売と強制競売は、それぞれどのような競売手続きなのでしょうか？
担保不動産競売とは
担保不動産競売は、抵当権を持つ債権者が申立てを行い、開始される競売手続きです。
一般的によく聞く「競売」は、この担保不動産競売の手続きのことをいうケースが多く、世の中でも実際に、強制競売より担保不動産競売の手続きが多く行われています。
担保不動産競売では、債務者が所有する不動産に担保として設定されている抵当権を債権者が実行し、裁判所を通して不動産競売を行い、売却によって換価されたお金で債権を回収します。
主に、住宅ローンが支払えずに滞納が続いた場合に行われ、担保不動産競売によって売却された金額が住宅ローンの残債に充当されます。
強制競売
強制競売は、担保不動産競売とは異なり、抵当権を持たない債権者が行う競売手続きです。
確定判決や和解調書などの債務名義※1に基づき、裁判所が強制的に債務者の財産を競売にかけて売却し、換価して債権を回収します。
例えば、裁判の判決で支払いを命じられたのに支払いを行わなかった場合や、裁判上の和解が成立したにも関わらず支払いをしなかった場合などに行われます。
強制競売の流れ
自宅が強制競売にかけられてしまった場合、流れを知らないとあっという間に立ち退きを余儀なくされるような事態に陥ってしまう可能性もあります。
強制競売が行われるような事態になる前に対処するのが一番ですが、もし強制競売を避けられない場合には、どのような流れで手続きが進んでいくのか事前に知っておきましょう。
Step1：債権者から督促状や催告書が届く
強制競売は、債務者の意思とは関係なく強制的に行われる競売手続きですが、いきなり競売にかけられてしまうわけではありません。まずは、債権者から支払いを請求する督促状や催告書などの通知が届きます。
電話やメールによる督促や催告の場合もありますが、内容証明と呼ばれる公的な証明郵便で届くこともあります。この時点で一括返済を行えば競売にならずに済みますが、返済を滞納している時点で一括返済は困難なケースが多いと思われます。
Step2：強制競売の申立て、競売開始決定通知が届く
債権者による督促や催告を無視したり、支払いの滞納がそのまま続けば、債権者は裁判所に対して強制競売の申立てを行います。そして、その申立てが受理されれば、裁判所より「競売開始決定通知」が不動産を所有する債務者に対して届きます。
強制競売の申立てから、競売開始決定通知が届くまでの期間は数週間です。
Step3：裁判所執行官・不動産鑑定士による現況調査
不動産の強制競売が決定されると、1～2ヶ月後に裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅に訪れ、現況の調査を行います。
東京では、競売開始決定通知が届いてから、約2週間後に現況調査が行われることが多いです。
現況調査は、物件の状況を確認し、売却基準価格（競売での最低落札価格）を算出するための調査です。
調査日のおよそ2週間前には、現況調査に関する通知が債務者宛に届きます。調査時には立会いが必要となり、物件内外の写真撮影なども行われます。
現況調査の日程は、裁判所によって予め定められ、調査日時の変更は原則できません。（日程調整可能な期間が通知書に明記されている場合には、その期間内に所定の連絡先へ連絡することで日時変更ができる場合もあります）
当日、不在や居留守を使ったとしても、執行官は鍵屋さんを同行させ、玄関の鍵を開けて勝手に調査を始めます。
尚、この行為は法律によって認められています。
Step4：入札～開札（買受人が決定）
現況調査が終わり競売の準備が整えば、裁判所より期間入札の通知が届きます。この通知には、入札期間や売却基準価格（最低落札価格）などの記載がされています。
そして、通知に記載されている日時より入札が開始され、入札には1週間程度の期間が設けられます。開札日も事前に指定されているため、開札日に落札者（買受人）が決定します。落札者は、最も高額な入札価格を申し出た業者、もしくは個人です。
Step5：売却許可決定の確定
開札日に落札者（買受人）が決定するものの、この時点ではまだ売却自体は確定していません。裁判所が落札者の審査を行った後に、売却許可決定を出すことで売却が確定になります。
Step6：自宅の引渡し、立ち退き
落札者は、1ヶ月以内に裁判所へ代金を納付します。代金が納付されれば不動産の所有権は落札者に移転するため、債務者は、物件から退去しなければなりません。
もし、物件の引き渡しに応じないようなことがあれば、引渡命令の申立て※2により強制退去が命じられます。強制退去では、家財道具なども全て強制的に運び出されてしまうため、強制退去になる前に立ち退く必要があります。
強制競売の取下げはできるのか？
強制競売になれば、市場価格よりも低い価格で不動産が売却される可能性が高く、売却されても代金は債権者に配当されてしまいます。そのため、強制競売の通知が届いたものの、どうにか取下げる方法はないのかと頭を抱える方もいるでしょう。
残念ながら、強制競売の取下げを行うことができるのは、強制競売の申立てを行った債権者のみです。
つまり、強制競売の取下げについては、債権者と話し合いをするしか方法がないといえます。
しかしながら、債権者側の条件として出てくる内容は「残っている債務の一括返済」になることが多いと思われます。競売での開札が行われてしまうと取下げることはできないため、理論上のタイムリミットは「開札期日の前日」までです。（但し、実務上は「入札日の前日」までとしている債権者が多いですので、それまでに決着させなければなりません）
また、競売を取下げてもらう話し合いで債権者の合意を得るには、時間がかかる可能性もあるため、競売開始決定通知が裁判所から届いたら、早期に債権者と話し合いをする必要があります。
強制競売を避けるための対処法
強制競売が決定してしまえば、現実的に競売の取下げは簡単なものではなくなります。強制競売が行われるような事態になる前に対処するのが最善です。
そこで、強制競売を避けるためにできる対処法をご紹介します。
債務整理で対処する
債務名義に基づいた支払いが難しい場合には、債務整理を行うことが強制競売を避けるためのひとつの対処法と言えます。
債務整理とは、借金を整理する手続きです。
債務整理には「任意整理」「個人再生」「自己破産」の3つの手続きがあります。
少額の借金であれば、将来の利息カットなどの話し合いを行う任意整理で返済条件を和らげ、債務名義を持つ債権者への返済を優先させるようにします。しかし、借金額が大きい場合には、個人再生や自己破産の手続きを選ぶべきでしょう。
個人再生は、借金が大幅に減額され、減額された残債務を分割して返済していきます。一方で、自己破産は、借金が全額免除されますが、住宅や車などの財産は差押えられ、換価されて債権者に配当されることになります。
任意売却で対処する
債務整理を行えば、金融機関のブラックリスト※3に載ってしまうため、クレジットカードの新規作成や借入れなどが一定期間できなくなってしまいます。そのため、債務整理は避けたいと考える方も多いはずです。また、住宅ローンの支払いがあるため債務名義の支払いが困難になっているようなケースもあるでしょう。
このような場合には、「任意売却」で自宅を売却するという手段も、強制競売を避けるための手段と言えます。
任意売却とは、住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却を行い、売却代金から残債務を支払う方法です。
競売とは異なり、市場価格に近い金額で売却できる可能性があることや、明け渡しの日程などについても柔軟に話し合えるというメリットがあります。
強制競売が行われる前に任意売却を検討しましょう
強制競売が行われることになれば、所有している不動産は市場よりも安い価格で売却されてしまう恐れがあります。
そうなる前に「任意売却」を行えば、競売するよりも高値で売却することが可能となり、債務の支払い負担の軽減も期待できます。
強制競売が行われるような事態になる前に、任意売却について検討してみてください。
