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複数人で所有する不動産を任意売却する場合

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夫婦の共有名義で住宅ローンを組んだ、相続により兄弟姉妹で所有することになった・・・など、1つの不動産を複数人名義で所有されている方も少なくないと思います。
 
例えばそのような状況のとき、複数いる共有者の1人が借金の返済や滞納のため、任意売却をしたい(もしくは、任意売却をせざるを得なくなった)といった場合、果たして任意売却はできるのでしょうか。
 
当社にも時々、次のようなご相談があります。
「自分が所有している割合(持分)だけ売却したい・・・」
 
このような不動産売却は、理論上では出来ないことはないのですが、実際に売却するにあたっては様々な問題が生じます。
 
 
 

共有名義の不動産売却には、どのような問題が生じるのか

 
 
 
共有名義の場合、共有者全員の意見で売却するのであれば、何も問題はありません。
しかし、その中の1人が自分の持っている分だけ任意売却したいと考えた場合には、とても面倒なことになります。
 
まず実際のところ、一般の不動産売買市場においては、好んで共有名義の不動産を購入したいと思う人はまずいないでしょう。赤の他人と共有で不動産を持つメリットなど殆どないからです。
 
また、競売が行われた場合においても、扱いづらく需要の少ない物件ですから、(持分の部分が)高値で落札されることは殆どありません。
そればかりか、落札者の中には他の共有者に対して高圧的な態度で売却を持ち掛け、自分のものにしようとする人もいます。
 
後々のトラブルを回避するためにも、任意売却をする場合には、共有名義の不動産は共有を解消しておく必要があります。
 
 
 

共有名義の解消方法(共有物分割)

 
 
 
共有名義となっている不動産の共有関係を解消する手段のことを、「共有物分割」というのですが、共有物分割を行うためには次の2つの方法があります。
 
① 共有名義人全員で協議して決める
② 裁判所に「共有物分割訴訟」を提起して裁判所に分割方法を決めてもらう

 
 
但し、②の対応は①でどうしても協議が調わない場合のみ、解決するための手段として利用することができます。
 
 
 

共有物分割の方法

 
 
 
共有物分割の方法には、次の3つがあります。(前述①、②共に同じです)
 
【A】 現物分割
【B】 代金分割
【C】 価格賠償

 
 
【A】の現物分割とは、物理的に不動産を分割する方法です。
これは、共有で所有している1筆(1区画)の土地を、共有者それぞれの持分割合に応じて2筆以上(2区画以上)に分ける分筆登記を行うことで、登記簿上において分割します。
これにより分割後の不動産は、各々単独での所有となるため、売却がしやすくなります。
 
【B】の代金分割とは、共有者名義の不動産を一括で売却し、その売却代金を共有者の持分割合に応じて配分する方法です。
所有している不動産が、更地のように現物分割できるものであれば問題ないのですが、実際そこに戸建て住宅やマンションなどの建物が建っている場合には、物理的に分割することはまず出来ません。
そこで、不動産を一度お金に換えて、それを全員で分け合うことにするのです。
 
【C】の価格賠償とは、1人が他の共有者の持分を買取る方法です。
買取った人が他の共有者の持分に応じた代金を相手に支払うことで、不動産を全て自分のものにします。
今の家に住み続けたいと考えるのであれば、他の共有者から持分を買取る必要が出てきます。しかし、協議をしても他の共有者が売ってくれない場合もあるかと思います。その場合は、裁判所に対して共有物分割訴訟を提起することになります。
 
 
 

共有不動産を任意売却する場合

 
 
 
複数人で共有する不動産を任意売却して、借金の返済に充てたいとするならば、Bの代金分割を採用するのが一般的です。任意売却をしなければならない状況で、他の共有者が任意売却に反対した場合には、裁判所への共有物分割訴訟提起となると思いますが、物理的な分割が難しい不動産であるならば最終的には競売に至ります。
 
競売になれば、安い金額で強制的に売却されてしまいますので、他の共有者としては代金分割を前提とした任意売却に応じるか(競売よりは高い金額で売却可能となる)、価格賠償によって他の共有者に対して持分に応じた金銭を支払い、不動産を自分のものにするというのが一般的な解決方法となるでしょう。
 
 
▶ 任意売却とは
 
 
 
 
 
 
 
 
いちとりは、「任意売却」を専門に扱う不動産会社です。
 
現在、離婚や相続などに伴う共有不動産の任意売却に関するご相談を数多くいただいております。
 
共有不動産の任意売却は、とにかく全ての利害関係者との話し合いが重要となってきます。
他の共有者との話し合いが上手く進んでいない場合など、一度、いちとりまでご相談ください。
 
いちとりでは、豊富な知識や経験を活かして、できるだけスムーズに解決できるようサポートさせていただきます。

 
 
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