滞納から競売までのタイムスケジュール

滞納から競売までの流れ

通常、住宅ローンなどの返済を滞納してもすぐには競売申し立てされませんのでご安心ください。
概ね3回以上返済を滞納すると、競売に向けて下記の手順で進んでいくことになります。

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①督促状・催告書(滞納1ヶ月~2ヶ月目)

滞納1ヶ月目は、電話やメール、手紙などの方法により確認の連絡が入ります。
滞納が2ヶ月続くと、金融機関などから滞納分の督促状・催告書が届きます。
「契約日」や「滞納金額」の他に、「延滞利息」などが記載されております。

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②期限の利益の喪失(滞納3ヶ月~6ヶ月)

返済せず滞納が続くと、住宅ローンを分割返済できる権利を失い(期限の利益の喪失)、残ったローンすべてを一括返済するよう請求されます。

※期限の利益を喪失してしまうと、如何なる理由があったとしても、金融機関は住宅ローン滞納者に対して住宅ローン残金の一括返済以外は認めなくなります。

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住宅ローン滞納における「期限の利益の喪失」とは

➂代位弁済(滞納3ヶ月~6ヶ月)

一括返済できなかった場合、保証会社が代わりにローンを一括返済します。
このことを「代位弁済」といい、この時点で銀行から保証会社へ対応窓口が変わります。

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④競売開始決定通知(滞納 4ヶ月~)

保証会社は裁判所に競売の申立てを行い、申立てされたことが所有者へ通知されます。(競売開始決定通知
これより競売に向けて準備が始まることになります。

通知書が届いてから実際に期間入札が始まるまでには、概ね4~6ヶ月ほどの準備期間です。

また、競売の開始決定がされると、裁判所は「配当要求公告」を行います。
「配当要求公告」とは、競売を申立てた申立債権者以外に債権を持つ者(貸したお金を回収する権利を有する者)に対し、債権を有する旨を裁判所に申し出るようお知らせを出すことです。

※「配当要求公告」は、裁判所内にあり、いつでも、誰でも、閲覧すること(コピーも可)が可能です。競売申立をされると不動産業者やブローカーによる自宅訪問が頻繁に行われるようになります。これらは「配当要求広告」を閲覧したことによる訪問であり、中には悪徳な業者もいるため、相手にしないことが無難でしょう。

⑤裁判所の命で執行官が自宅に訪問

競売開始決定通知が届いてからしばらく(競売開始決定されてから1ヶ月前後)すると裁判所執行官による不動産調査が行われます。

【裁判所執行官に、競売対象不動産の調査(写真撮影含む)を命じる】

申立てられた不動産の査定のため、裁判所の命令で執行官が自宅に訪問し、強制的に室内を見たり写真撮影をします。調査日は、事前に裁判所から本人宛に書面で通知されます。本人の希望する日や日程の変更などは受け入れられません

※執行官は、不動産鑑定士を同行させます。裁判所命令のため、当日不在や居留守を使っても、鍵を開けて対象不動産内に立ち入り、調査します。そのため、鍵屋さんを同行させることがあります。不在や居留守をつかった場合でも無断で開錠して査定を行います。

【裁判所執行官と不動産鑑定士による、対象不動産の調査】

執行官は、不動産の形状や占有物、権利関係などの状況を調査します。
→ 『現況調査報告書』を裁判所に提出

不動産鑑定士は、不動産の評価額、環境の概要、個別要因、評価額算出の根拠などを評価します。
→ 『評価書』を裁判所に提出

【裁判所書記官が、調査内容をまとめる】

裁判所書記官は、『現況調査報告書』と『評価書』をもとにして、『物件明細書』を作成します。この『物件明細書』は、誰でも自由に閲覧することができます。

【裁判所は、作成された資料をもとに、売却基準価額(売却価格の最低ライン)を決める】

入札を希望する場合、入札金額はこの売却基準価額の8割以上でなければいけません。
つまり、売却基準価額より2割低い金額を下回る価格では入札できないということです。

⑥期間入札の通知

査定後、約1ヶ月ほどで最低入札価格や入札期間の通知がされます。(期間入札の通知

⑦公示

入札開始の約1ヶ月半前になると新聞やインターネットなど幅広く競売情報が公示され、どなたでも室内写真などの閲覧が可能となります。

競売情報は裁判所が運営する、不動産競売物件情報サイト(BIT)を利用すれば簡単に確認することができます。

BIT(ビット)では、
■ 競売物件(競売が行われる物件の情報)
■ 売却結果(開札の結果)
■ 過去データ
■ 売却スケジュール(これから実施予定の競売スケジュール)
■ 用語集
■ 手続案内(競売手続きの流れなどの説明)
■ お知らせ(全国の裁判所に関するお知らせ)
■ 使い方(BITの利用案内)

など、競売に関する様々な情報を確認することが可能です。

BIT|不動産競売物件情報サイト

⑧期間入札の開始

期間入札とは、裁判所執行官が一定の期間内に入札を受付、開札期日で開札する方式の売却方法です。
約1週間入札者を募集して、後日、開札により落札者が決定します。(期間入札の開始

⑨開札

入札期間満了後1週間以内の日に開札が行われ、最高価買受申出人および次順位買受申出人が決定されます。
裁判所が最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを判断し、問題なく売却が許可されると「買受人」となります。

買受人が保証金を除いた残代金を裁判所に納付することで、不動産の所有権が買受人となり、売却代金が債権者に配当され、競売完了となります。

任意売却成功のカギは早めのご相談

競売が成立すると安価で落札されるため債務(借金)が多く残ります。
多くの債務が残ったまま、ご自宅・ご所有不動産からの退去を求められ、引き続き、残った債務の返済を行うことになり、状況にとっては、自己破産等の債務整理をせざるを得ない場合も・・・。
競売になってしまうと、良いことは全くありません。

「少しでも債務(残りの借金)を減らしたい」
 
「引越しするための費用が欲しい」
 
「何とかそのまま住み続けたい」

このような希望をお持ちであれば、一度、「任意売却」による不動産売却をご検討されてみてください。

住宅ローンが残る=自己破産じゃない!! と私たちは考えます。

いちとりは、任意売却を専門に扱う不動産会社です。

■ 住宅ローンの返済や税金等のお支払いに不安をお持ちの方
■ 既に滞納が始まっている方
■ 金融機関や役所等への連絡が出来ずにいる方

任意売却は成立するまでに平均で1ヶ月~3ヶ月ほどの期間が必要です。
特に裁判所からの通知が届いている方は期限が定められているため、早めのご相談をお勧めします。
時間が勝負の任意売却では、ご相談の時期が早ければ早いほど解決の可能性も高くなります。今は返済できていても数ヶ月後には難しくなりそう、税金の滞納があるなどでご不安がある方も今の時点でご相談ください。