住宅ローンを滞納している人に任意売却を勧める理由とは？
不動産競売のメリットとデメリットをみなさんはしっかり理解されていますか？「不動産競売」という言葉に、あまり良いイメージをお持ちでない方も多いのではないでしょうか。
不動産競売とは、読んで字のごとく不動産を競売にかけることですが、その競売となってしまう理由で多いのが「住宅ローンの滞納」です。
住宅ローンは滞納が続くと、債権者（お金を貸した金融機関等）が不動産競売を申立て、ローン契約において担保となっている不動産を競売手続きを利用して売却しようとします。
もし、自宅が競売を申立てられてしまった場合、何もせずその現実を受け入れるのか、それとも様々な方法を検討してより良い解決策を見出すのか、実際にはそういう状況になってみないと分からないと思いますが、不動産競売のことや競売を回避するための方法などについては、事前に知識として持っておいて損はないかと思います。
任意売却を専門に扱う私たちとしては、極力、不動産を競売によって売却することだけは避けていただきたいと思っています。
本記事では、不動産競売のメリットとデメリットを再確認しつつ、不動産競売以外で住宅ローン問題を解決することが可能な「任意売却」手続きについてお勧めする理由を説明いたします。
株式会社いちとり
代表取締役／代表相談員
林 達治
東証一部上場不動産会社、外資系金融機関、任意売却専門会社を経て、日本全国の不動産を対象とした任意売却を専門に扱う「株式会社いちとり」を設立。
勇気を出して相談してくださったご相談者様に最後まで寄り添ってサポートすることを信条に、現在も会社代表を務めながら代表相談員として、住宅ローンの悩みを抱える方々の問題解決のために精力的に活動している。
長年培ってきた任意売却に関する豊富な知識と経験を活かして、個人・法人問わず、年間500件以上の相談を受けており信頼も篤い。
不動産競売のメリット
不動産競売と聞くと「何だか怖い」といった負のイメージや、「不安だ」といったマイナス要素を感じる方は少なくないと思います。
しかし、そのような負のイメージや、マイナス的要素のある不動産競売にもメリットはあります。では、不動産競売のメリットとは何でしょうか。
それはずばり、
何もしなくてよい！
という一点です。
住宅ローンの返済が滞ると、必ずと言っていいほど債権者は不動産競売の申立て手続きを実行してきます。そして、実際に競売の手続きが開始されれば、あとは裁判所が主導して手続きを進めていきますので、債務者（不動産所有者）は、所有している不動産が売却される日を、ただ待つだけでよいということになります。
一般的な不動産売却とは異なり、競売物件の場合は基本的に購入前の内見をすることができません。したがって、購入検討者の内見日に合わせて在宅が必要だったり、少しでも高く売却できるように部屋の掃除をしておかなくてはいけないなどといった手間も気遣いもありません。ただ、期限が来たら所有不動産は自動的に売却されて人手に渡ってしまいますので、退去を余儀なくされることになります。
不動産競売のデメリット
それでは逆に、不動産競売のデメリットとは何でしょうか？いくつかありますので、確認していきましょう。
売却価格が安くなる
世の中に流通している一般的な不動産を売買するケースとは異なり、競売物件の場合は、基本的に購入検討者が室内を見学することはできません。
また、現在の所有者がどのような人物なのか、近隣との関係性（トラブルの有無など）や第三者による占有等の存在なども分かりづらく、落札を検討する側にとっても様々なリスクを考慮しければなりませんので、どうしても市場相場の価格帯より安価となる傾向にあります。
落札価格が安ければ、債権者に分配（返済）できるお金も少なく、結果的に債務者自身に、後々返済していかなければならない債務が多く残ることになります。
返済方法について債権者に相談ができない
任意売却であれば、任意売却後に残った債務（借金）については、債権者と話し合いを行いながら支払い方法を決めていくことが可能です。今まで通りには支払えないという意思を債権者に伝えることで、今後の返済について相談をすることができます。今までよりも月々の返済額を抑えた返済方法で対応してくれる債権者も多いです。
しかし、不動産競売によって債務が残り、債権者との話し合いができないままでいると支払い義務だけが残ることになります。結局、今まで同様に支払いが滞ってしまうと、給与の差押えや勤務先に連絡されるといった状況も考えられなくもありませんので、不安が残る状況は続くかもしれません。
落札者の都合で退去を求められる
不動産競売では、一般的な不動産売却や任意売却とは異なり、どのような人が落札（購入）するか分かりません。落札者が必ずしも引越し時期などの相談や話し合いに応じてくれるとは限りません。そのような場合には、落札者の指定通りに不動産を明け渡して退去する必要があります。
また、新所有者となった落札者は、裁判所に申し立てることにより、簡単に強制執行などの法的措置を実行することができます。
競売情報が公開される
普段の生活で目にすることは多くありませんが、競売情報を見聞きして、不動産業者や競売業者などが近隣の住民に「この家にはどのような人が住んでいるのか？」といった情報を聞き回ることもあるようです。
また、競売情報の公告は新聞や裁判所の掲示板のみならず、近年はインターネット上の競売サイトなどにも情報が掲載されますので、物件の所在地などの情報は広く世間に公開されます。そうなると、各所から様々なアプローチが増えるケースが多いです。
精神的負担が大きい
たくさんの思い出が詰まったマイホーム。
そのマイホームを競売で失うのは、精神的にも経済的にもストレスが大きくかかるものです。
また、競売情報が公告された日から一週間程度は、自宅に知らない人が突然訪ねてくるといったケースも実際にはありますので、その対応だけでも多大なストレスに繋がることでしょう。
任意売却を勧める理由
不動産競売を行うメリット、不動産競売によるデメリットはお分かりいただけたでしょうか。
どちらかというと、メリットよりデメリットのほうが多く感じられる不動産競売ですが、状況によっては任意売却より先に競売手続きを利用したほうが良い結果に結びつくケースもありますので、まずは専門家に相談してみることから始めてください。
また、不動産競売を回避したいとお考えの方は、回避策のひとつに「任意売却」という手続きがありますのでご紹介します。任意売却では、不動産競売では対応することが難しい次のようなメリットがあります。
- 市場相場に近い価格で不動産を売却できる
- 不動産売却後に残る債務の圧縮が可能
- 引越し費用を確保できる可能性がある
- 引き渡し時期の相談や調整が可能
- リースバックを利用して住み続けられる可能性がある
総合的に考えてみても、みすみす所有不動産を競売にさせてしまうよりかは、債務者にとって良い結果に結びつけられる可能性が高まる「任意売却」を検討する価値は十分にあると思われます。
それが、住宅ローンを滞納している人に任意売却を勧める理由です！
もし、ご自宅が何らかの原因で不動産競売にかけられてしまうという状況になってしまった場合には、それぞれの対策におけるメリットとデメリットをしっかりと把握した上で行動に移しましょう。
株式会社いちとりは、任意売却を専門に扱う不動産会社です。
住宅ローン滞納に関するお悩みや任意売却に関するご相談には、知識と経験豊富な専門の相談員が責任をもって対応させていただきますので安心してご相談ください。
早めにご相談いただくことで、解決に向けての選択肢が広がります！
