知っていて損はない！住宅ローン借り換えのタイミングとは

憧れのマイホーム！

しかし、住宅を購入することで、その後の生活に大きくのしかかってくるものがあります。それは「住宅ローン」です。

住宅ローンは、言わば大変高額な借金とも言えますので、負担はできるだけ少なくしたいと誰もが思うところです。そして、その負担を軽減させる手段のひとつに住宅ローンの借り換えがあります。但し、借り換えを検討するにあたっては、そのタイミングが非常に大事になります。

本記事では、住宅ローンの借り換えを検討するのに適したタイミングについてお話させていただきます。

住宅ローン借り換えの目的

まずは、住宅ローンの借り換えを行う目的です。借り換えは、以下に挙げたような住宅ローンによる負担を軽減することが一番の目的になると思います。

しかし、そのタイミングによっては、借り換えができなくなってしまうこともありますので、そのようなことにならないよう借り換えのタイミングを検討するということはとても重要です。

借り換えを検討するタイミング

住宅ローンの借り換えをする際も、初めてローンを組んだときと同様に金融機関の審査を受けることになります。その審査で引っかかってしまうことがないよう、借り換え時期の検討は早め早めに行っていきましょう。

それでは、借り換えを検討するのに適したタイミングをいくつか見ていきます。

タイミング①：収入が下がりそうなとき

金融機関によっては、年収の審査基準を300万円～400万円に設定しているところもあります。

新規で住宅ローンを契約したけれど、その後、子供の教育資金や親の介護などで予想外の出費が発生してしまったり、時短勤務や残業が減るなどして収入が下がってしまってからでは、審査に影響を及ぼす恐れがあります。

収入に変動が起こりそうなとき（特に、収入が下がってしまいそうなとき）には、できるだけその前に借り換えの検討をしたほうがよいでしょう。

タイミング②：転職が予定されているとき

審査基準には、勤続年数も含まれます。そして、この勤続年数は、審査基準の中でも重要なポイントとなります。

新規借入れの場合には、勤続年数が2年もあれば大体審査は通過すると言われますが、借り換えの場合には、その範囲が3年～5年に延びてしまいます。転職してから1年未満の場合でも申し込み自体は可能ですが、審査が通過することはほとんどないと思われます。なぜでしょう。

それは単純に、勤続年数が短い＝信用がないからです。

転職によって収入が下がり、返済が滞ってしまうかもしれないというリスクのある人に、金融機関はお金を貸しません。逆に勤続年数が長ければ収入は大体安定しており、その先の収入増加も見込めますので、返済が滞るというリスクは低いとみなされます。

タイミング③：変動金利で借入れをしたが、金利が上昇しそうなとき

今後、金利が上昇する可能性が高いと予測されるのであれば、固定金利型の住宅ローンに借り換えるタイミングかもしれません。

しかし、ここで注意しなければならないのが、住宅ローンは”申込み時点の金利が適用されるのではなく、返済が始まるタイミングでの金利が適用される”ということです。

借り換えの申込みを行ったタイミングで金利が上昇してしまったら、今までの変動金利型の方が良かったということにもなりかねません。固定金利型への借り換えを検討するときは、先々の金利に対する値動きも視野に入れて慎重に行動しましょう。

タイミング④：住宅ローンの金利が下がっているとき

一般的に住宅ローンの借り換えメリットが期待できるのは、以下のような状況のときです。

この条件に当てはまらないとメリットがないというわけではありませんが、上記条件に近ければ近いほど、借り換えのメリットは大きくなります。

しかし、金利は世の中の情勢によって刻々と変動するものです。今、下がっているからといってきちんと検討もせず、安易に借り換えに着手してしまうのは危険です。

タイミング⑤：健康状態が良好なうちに

また、住宅ローンを借りる上での審査基準として欠かせないのが、申請者の健康状態です。

ほとんどの金融機関では、住宅ローンの借入れをする場合、団体信用生命保険（団信）^※に加入することが必須となります。

この団体信用生命保険は、健康状態が良好でないと加入できない恐れがあります。それなら体調が良くなるまで待ってからにしようと思っても、実際に借り換えをする頃に今より年齢が上がっていたら、そこでまた審査がさらに厳しくなりますので、借り換えは体が健康なうちに検討するのが定石です。

借り換えにあたっての注意点

さて今回は、住宅ローンの借り換えを検討するのに適したタイミングについてお伝えさせていただきましたが、借り換えを行う場合には、タイミングだけでなく、借り換えにかかる費用などについても注意が必要です。

住宅ローンの借り換えには、新規の借入れ同様にローン保証料や登記関係の諸費用がかかります。意外と忘れがちなのが、この「諸費用」です。借り換えの前と後でシミュレーションをするときに、諸費用を含めた上で十分にメリットがあるかどうかを総合的に判断するようにしてください。

住宅ローンの支払いに困ったら

住宅ローンの支払いが困難で滞納してしまっている場合、何もしなければ所有不動産はいずれ競売にかけられてしまいます。そうなる前に任意売却という不動産売却の手続きを行うことで、競売にならずに、且つ、住宅ローンの残債務を圧縮できるかもしれません。

また、場合によっては、リースバックを活用してそのまま住み続けることができる可能性もあります。そのように、様々な解決方法を見出すことが可能な任意売却を専門に扱っているのが当社です。

株式会社いちとりでは、任意売却に関する豊富な知識と経験によって、ご相談いただいた方のご希望に沿った解決ができるよう、ご相談者様に代わって債権者と様々な問題を調整してまいります。

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