任意売却と自己破産はどちらを先にするべき?不動産のプロがアドバイス

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「住宅ローンが支払えなくなったとき、任意売却と自己破産どちらを先にした方がよいですか?」というご質問をよくいただきます。
 
弁護士などの専門家へ相談に行かれると、自己破産を勧められるケースが多いようですが、不動産のプロからのアドバイスとしては、まずは任意売却を先にすることをお勧めします。それは何故か。
 
理由をお伝えする前に、まずは「任意売却」と「自己破産」について説明いたします。
 
 

任意売却とは何か?

 
 
住宅ローンなどの返済が困難になった場合、債権者(借入をした金融機関等)は担保となっている不動産を競売にかけて債権(ローン残金)を回収しようとします。
 
しかし、競売になってしまうと、市場相場より安い金額で落札されることが多く、債務者にとっては、残債務(残った債務額)が多くなってしまいます。この残債務に関しては、競売後も引き続き債務者が支払っていかなければなりません。
 
そこで、不動産会社が仲介に入り、債権者の合意を得ることで競売ではなく通常の不動産売買と同じ方法で不動産を売却する活動を行えるようにします。これを、任意売却と言います。
 
任意売却であれば、市場相場に近い価格で売却が可能となりますので、競売に比べて住宅ローン等の残債務を減らすことができます。
 
また、売却価格が高ければ、債権者としてもより多く債権を回収することができますので、任意売却は、金融機関も勧める不動産売却の有効な手段のひとつでもあります。
 
 

自己破産とは何か?

 
 
自己破産とは、自身が所持している財産や収入では借金が返済できない場合に、裁判所に申立てを行うことで、裁判所から支払不能と認められた上で借金を免除してもらう手続きのことです。
 
借金が免除されますので、借入先から督促や催促、電話などが掛かってくることはなくなりますが、自宅などの不動産や高価な財産を所有している場合には、裁判所によってお金に換価されて債権者に分配されてしまいます。
 
マイホームなどは競売によって強制的に売却されてしまいますから、安易な自己破産は避けた方が良いでしょう。
 
 

任意売却と自己破産はどちらを先にするべきか?

 
 
「任意売却」と「自己破産」どちらを先にするかによって、結果も異なってきますので注意が必要です。
 
具体的に言うと、債務者の手元に残るお金の額が変わってきます。
 
まず、不動産を所有している状態で自己破産を申し立ててしまうと「管財事件」となり、破産管財人(弁護士)によって調査・管理・換価処分がなされます。
 
管財事件とは、裁判所によって破産管財人が選任され、破産者本人(債務者)に代わって財産の処分を行うことです。予納金といった費用が別途かかるだけでなく、破産者本人は自宅などの財産を処分する権利を失います。
 
一方、先に任意売却を行った後、どうしてもという場合に自己破産をするのであれば、既に破産者本人に財産といえる不動産がないため、財産を処分して債権者に分配する手続きをする必要がありません。
 
つまり、破産手続の開始と同時に破産事件が廃止される「同時廃止事件」となり、管財事件より費用も少なく期間も短く解決することができます。
 
 
上記のような理由により、債務者にとっても債権者にとっても、「任意売却」をした後に「自己破産」する方が、良い結果になると思われます。
 
住宅ローンを滞納してしまっても、自己破産を行う前により良い結果に繋がる解決方法はあります!
弁護士に自己破産を相談される前に一度、いちとりにご相談下さい。
 
 

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