通常、住宅ローンを３～６回滞納すると、借入先の金融機関から競売申立され、強制的に自宅は売却処分されてしまいます。
また、競売申立までの流れは、各金融機関によって様々です。
ここでは、住宅ローンの滞納から競売申立、落札に至るまでの一般的な流れを順に説明していきます。
① 住宅ローン滞納（滞納1～2回）
住宅ローンの返済を滞納すると、借入先の金融機関から督促の手紙が届きます。
また、金融機関の担当者から、直接電話で催促を受ける場合もあります。
② 督促状・催告書（滞納3回目～）
更に住宅ローンの滞納が続くと、滞納分の督促状・催告書が届きます。
「督促状」や「期限の利益喪失手続き開始の予告」などと書かれた通知が届き、支払いの確認ができないと「催告書」が送られてきます。
「督促状」と「催告書」について
③ 期限の利益の喪失（滞納5回目～）
催告書を受け取った後も、そのまま返済せず滞納が続くと、住宅ローンを分割返済できる権利を失い、残ったローンおよび遅延損害金の全てを一括返済するよう請求されます。
これを、期限の利益の喪失と言います。
④ 代位弁済（滞納6回目～）
一括返済できない場合、保証会社（※）が債務者（お金を借りた人）の代わりにローンを一括返済します。
このことを、代位弁済と言い、この時点で借入先の金融機関から保証会社へ返済窓口が変わります。
（※）保証会社
住宅ローン契約時、連帯保証人の代わりになる会社。債務者の返済が滞った場合、代わりに返済を行います。
⑤ 競売開始決定通知（滞納7回目～）
返済窓口となった保証会社より、改めて住宅ローン全額と遅延損害金の一括返済請求がなされます。
一括返済が行われない場合、保証会社は債務者に代わって返済した住宅ローンと遅延損害金などの回収を行うため、裁判所に競売を申立てを行います。
申立てに基づき、裁判所が競売の開始決定を行うと、債務者の元へ「担保不動産競売開始決定」の通知が届き、競売に向けて準備が始まります。
そして、競売開始決定がされると、担保不動産は差押えられます。しかし、差押えされたからといって、すぐに退去しなければいけないということではありません。
不動産競売の費用は誰が負担する？
⑥ 現況調査（競売開始決定から1ヶ月程度）
申立てられた競売不動産の査定のため、裁判所の命令で執行官が自宅に訪問し、強制的に室内を見たり写真撮影を行います。
その際、不動産鑑定士と一緒に訪問してくることが一般的で、不在や居留守を使った場合でも無断で開錠し、査定を行います。
⑦ 期間入札の通知
執行管と不動産鑑定士の訪問から約２～３ヶ月後、競売の準備が整うと裁判所から「期間入札の通知」が届きます。
期間入札の通知書には、
■入 札 期 間 ： 入札できる期間
■開 札 期 日 ： 入札の結果を開示して、一番高い金額を提示した者が決まる日
■売却決定期日 ： 落札者が決まる日
■売却基準価格 ： 競売不動産の売却の額の基準となるべき価額
■買受申出の保証額： 入札の際、裁判所に提供する保証金の額
などが記載されています。
⑧ 競売情報の公開
入札開始の約1ヶ月前（東京地方裁判所本庁では、約2週間前）になると、新聞やインターネットなどにも競売情報が公示（公開）され、室内写真や間取り、物件状況などの情報を誰でも閲覧することができるようになります。
⑨ 期間入札の開始
約1週間入札者を募集します。
⑩ 開札期日
一番高い金額を提示した者が落札者となり、裁判所による落札者の審査が行われます。
売却が不許可となる事由の例としては、落札者が債務者であったり、物件明細の作成や売却手続きに重大な誤りがある場合などが挙げられます。
⑪ 売却許可決定（売却許可決定期日）
落札者の審査の結果、裁判所により売却が許可されると、落札者は代金を裁判所に納付し、新しい所有者となります。
元の所有者は所有権を失い、立ち退きをしなくてはなりません。
元の所有者や賃借人が居座ったりして退去しない場合、新所有者は裁判所へ引渡命令を申立て、強制的に立ち退きをさせることができます。
悪質な場合などは、警察立会いの元で執行業者（引越し業者など）が家具一式を運び出してくれますので、居座ることは現実的には無理と思ってよいでしょう。
