ワンルーム投資が赤字に…損失を最小限に抑える「任意売却」という出口戦略

「まだ何とかなる」と思っていませんか？

「毎月数万円の持ち出しがあるが、まだ致命的ではない」
「今は売るに売れないし、もう少し様子を見てみよう」

ワンルームマンション投資が赤字になった方から、私たちはこうした言葉を何度も耳にしています。
しかし、赤字が続いている状態＝すでに出口を考える段階です。問題は、「いつ・どのような方法で撤退するか」を決めていないことにあります。

この記事では、ワンルームマンション投資が赤字になる構造的な理由を整理し、損失を最小限に抑えるための「任意売却」という現実的な出口戦略を、実際の相談事例を交えながら解説します。

ワンルームマンション投資が赤字になるのは珍しくない

ワンルームマンション投資で赤字となっている投資家の多くは、「自分だけが失敗しているのではないか」と感じがちです。
しかし実際には、当相談所に寄せられるご相談の中でも、赤字をきっかけとした相談は決して珍しいものではありません。多くのケースには共通した要因があり、それらを理解することで、「なぜ今の状況になっているのか」「これから何ができるのか」が見えてきます。
それでは、ワンルームマンション投資が赤字に陥りやすい理由を、ひとつずつ整理してみましょう。

理由①｜家賃は想定通りに推移しない

新築・築浅時に設定された家賃は、周辺相場の変化や築年数の経過とともに、少しずつ下落していきます。
特に都市部のワンルームマンションは供給が多く、近隣に新築物件が建つだけで、家賃を下げなければ入居が決まらない状況に陥ることも珍しくありません。
購入時の収支シミュレーションでは黒字だったとしても、家賃が数千円〜1万円下がるだけで収支が簡単に赤字に転じてしまうケースも多いのです。

理由②｜空室は数ヶ月で資金を削る

ワンルーム投資では、1〜2ヶ月の空室が発生するだけでも、年間収支が一気に崩れてしまいます。
家賃収入がゼロになっても、ローン返済、管理費、修繕積立金などは変わらず発生するため、空室期間はそのまま持ち出し額の増加につながります。
「次の入居が決まれば戻るはず」と考えているうちに、赤字が積み重なり、気づいたときには手元資金が減っているというケースは珍しくありません。

理由③｜見落とされがちなランニングコスト

ワンルームマンション投資では、家賃収入以外にも、さまざまなランニングコストが継続的に発生します。
その一例として、

• 管理費
• 修繕積立金
• 賃貸管理手数料
• 固定資産税

などが挙げられます。
これらの費用は、購入時点では大きな負担に見えなくても、年数の経過とともに徐々に上昇していくケースがほとんどです。
特に修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えて増額されることが多く、気づかないうちに毎月の収支を圧迫していきます。
家賃が下がり、空室が発生し、そこにランニングコストの増加が重なることで、「いつの間にか赤字が当たり前になっていた」という状態に陥る投資家も少なくありません。

赤字でも「簡単に売れない」理由

ワンルームマンション投資で赤字に気づいたとき、多くの方がまず考えるのが「いったん売却して、これ以上の損失を止めたい」という選択ではないでしょうか。
ところが実際には、「売りたくても売れない」という現実に直面するケースがあります。

その大きな原因が、売却価格よりもローン残債のほうが多い「オーバーローン状態」です。

ワンルームマンション投資では、次のような理由から、知らないうちにオーバーローンに陥っているケースがわりと多く見られます。

• 購入時よりも物件価格が下落している
• サブリース解除や空室増加により、収益性・評価が落ちている
• 毎月返済していても、融資残高が思ったほど減っていない

この状態で通常の売却をしようとすると、売却代金だけではローンを完済できず、不足分を自己資金で補填しなければなりません。

その結果、

• 数百万円単位の持ち出しが必要になる
• 新たに借入をしなければならない
• 「今は売れない」と判断し、赤字のまま保有を続ける

といった、非常に厳しい選択を迫られることもあります。
「赤字なのに、出口が見えない」この状態こそが、ワンルームマンション投資で多くの方が行き詰まってしまう最大の理由です。
しかし実は、ローンが残っていても、金融機関と調整しながら売却を進められる方法が存在します。
だからこそ、通常の売却とは異なる“出口戦略”を、できるだけ早い段階で知っておくことが重要なのです。

保有を続けるリスク

「今は赤字だけど、いつか相場が上がれば黒字に戻るかもしれない…」
そう考えて保有を続けた結果、気づいたときには状況がさらに悪化していたというケースは少なくありません。
また、赤字のワンルームマンションを保有し続けることで、次のようなリスクが現実的に積み重なっていきます。

• 赤字補填で貯蓄が減っていく
  → 毎月の不足分を貯金や生活費から補う状態が続き、家計への負担が大きくなる
• 他の投資やライフプランに影響が出る
  → 教育費や老後資金、他の投資計画を見直さざるを得なくなる
• 返済延滞による信用情報への影響
  → 金融機関の評価が下がり、今後のローンや借入に制限がかかる
• 競売リスクが現実味を帯びてくる
  → 延滞が続くと、最終的に不動産が差し押さえられる可能性がある

特に注意すべきなのは、返済の延滞が続くようになってからでは、取れる選択肢が一気に狭まってしまうという点です。
「まだ延滞していない段階」や「延滞が浅い段階」であれば、一般売却や任意売却といった方法を比較的有利に検討できる可能性があります。

だからこそ、「もう少し様子を見よう」と先延ばしにするのではなく、様々な選択肢が残っているうちに動くことが、損失を最小限に抑えるためには重要なポイントとなります。

任意売却＝相場回復を待たない現実的な選択肢

赤字のままワンルームマンションを保有し続けることに不安を感じている方に、解決策のひとつとして、ぜひ知っておいていただきたいのが「任意売却」という選択肢です。

任意売却とは、債権者（金融機関など）の同意を得たうえで、市場で不動産を売却する方法です。
ローンが残っている状態でも専門家が間に入り、債権者との調整を行いながら進めるため、個人で直接交渉する必要はありません。

また、強制的に差し押さえられる「競売」とは異なり、現在の状況に合わせて売却条件を調整できる点が、任意売却の大きな特徴であり、赤字の現状から抜け出すための現実的な選択肢といえます。

競売との大きな違い

任意売却は、競売と比べて次のようなメリットがあります。

任意売却は、単に物件を手放すための手段ではありません。競売という最悪の事態を避け、次の生活に向けて再スタートするための現実的な解決策です。

そして何より重要なのは、延滞が深刻化する前であればあるほど、取れる選択肢の幅が広がるという点です。
「まだ大丈夫」と思える今の段階だからこそ、まずは状況を整理し、任意売却に精通した専門家に相談することで、ご自身にとって最適な出口戦略を見つけることが可能です。

投資用ワンルームでも任意売却は可能？

結論から言うと、投資用ワンルームマンションでも任意売却は可能です。

「居住用の住宅とは違うから難しいのでは…」と不安に思われる方も多いですが、投資用不動産であっても、金融機関と適切に交渉することで、任意売却を進めることができます。

ただし重要なのは、投資用不動産の任意売却に精通した専門会社に間に入ってもらうことです。
投資用物件は、融資条件や金融機関の考え方が居住用とは異なるため、経験の有無が結果に大きく影響します。
任意売却の専門会社に依頼することで、次のようなサポートを受けることができます。

投資用ワンルームマンションの任意売却は、「一人で判断・交渉しようとしない」ことが何より重要です。
まずは現状を整理し、任意売却に精通した専門家に相談することで、不安を抱えたままではなく、納得した形で次のステップに進むことができます。

【相談事例①】40代会社員｜赤字ワンルーム2戸からの再出発

【相談事例②】30代会社員｜延滞寸前から競売を回避

事例からわかる共通点

2つの事例に共通しているのは、「まだ何とかなる」と思っているうちに時間が過ぎていたことです。

任意売却は、手遅れになってから考えるものではなく、まだ選択肢が残っている段階でこそ、状況を改善するための現実的な手段となります。

前述の相談事例でも、相談した時点ではまだ解決策について選択の余地がありました。
状況が似ていると感じた方は、競売や延滞が現実になる前に、任意売却の専門家へご相談ください。

任意売却を成功させるための重要なポイント

任意売却をスムーズに進め、希望に近い条件で成立させるためには、いくつか重要なポイントがあります。

まず、早めの相談が結果を左右します。
延滞が始まる前や、まだ初期段階で相談できれば、金融機関も柔軟に対応してくれることが多く、売却条件や返済計画の調整余地も広がります。
一方、延滞が進んでしまうと、選択肢が限られ、思うような条件での解決が難しくなってしまいます。

次に、専門会社の選び方が成否を分けます。
任意売却は一般的な不動産売却とは異なる手続きや交渉が必要であり、特に投資用ワンルームマンションのようなケースでは経験値が非常に重要です。
専門知識と実績を持つ会社に依頼することで、金融機関との交渉や売却スケジュールの調整、残債の整理などを的確に進めることができます。

このような方は、今すぐご相談ください

もし、次のような状況に当てはまる方は、早めに専門家へ相談することをお勧めします。

相談することが、必ずしも売却を意味するわけではありません。
現状を整理し、専門家にアドバイスをもらうだけでも、今後取れる選択肢は大きく変わります。
早めに動くことで、生活や将来の負担を最小限に抑えつつ、最適な出口戦略を検討できるのです。

まとめ｜赤字は「失敗」ではなく見直しのサイン

ワンルームマンション投資で赤字が出たとしても、人生まで赤字になるわけではありません。
むしろ、赤字を「見直しのサイン」と捉え、早めに対応することが大切です。

任意売却は、損失を最小限に抑え、生活の安定を確保しながら再スタートにつなげるための現実的な手段です。
当相談所は、住宅ローン滞納や競売の相談に特化した専門会社であり、投資用ワンルームマンションの任意売却にも豊富な実績があります。

相談は完全無料。秘密厳守で対応しています。
まだ行動するか迷っている段階でも構いません。まずは一度、現状を整理するためにお話をお聞かせください。
早めに動くことで、選択肢は大きく広がります。