住宅ローンが払えないとどうなる？滞納からの流れを知って正しい対策をとろう！

 

住宅ローンが払えないという問題を抱える方からのご相談は、年々増加傾向にあるように感じます。
それは、新型コロナウイルスの感染拡大に伴ってさらに顕著に現れてきており、体調不良や収入減などによる生活状況の変化が影響しているケースが多いです。

しかし、住宅ローンの支払いは、たとえ収入が減ったとしても待ってはもらえません。支払いができず滞納が続いてしまうと、いずれ住宅は強制的に競売にかけられ、それこそ生活環境がガラッと変わってしまうことにもなり兼ねません。

そこで今回は、住宅ローンが払えない状況で困っている方に向けて、住宅ローンが返済できないとどうなるのか、また、そうなってしまったときの対処法などについてお伝えしていきたいと思います。

 

 

住宅ローンが払えなくなったらどうなるのか

 

住宅ローンが払えなくなり滞納が続くと、最終的に住宅は競売にかけられてしまいます。
そこでまず、住宅ローン滞納から競売に至るまでの流れを確認していきましょう。

債権者からの連絡・通知（滞納1～2ヶ月目）

住宅ローンの支払いができず滞納してしまった場合、まず、債権者より電話やメール、手紙などで確認の連絡が入ります。ここでいう債権者とは、住宅ローンの契約をした金融機関です。
また、確認内容は、口座から引き落としができなかった旨、いつまでにどのように返済して欲しいといったものになります。

滞納が2ヶ月続くと「督促状」や「催告書」といった通知書が債権者から郵送されてくるようになります。督促状や催告書には、支払いを催促する内容と共に契約日や滞納金額の他、延滞利息なども記載されています。返済ができない状況にある場合には、まず債権者に連絡をして状況を説明し、今後の返済についてすぐに相談されるのが良いでしょう。

期限の利益喪失（滞納3～6ヶ月目）

滞納が3～6ヶ月ほど続くと、今度は住宅ローンを分割返済できる権利（期限の利益）が失われます。これを、期限の利益喪失といいます。

期限の利益喪失となると、住宅ローンは分割で返済できなくなるため、債権者から住宅ローンの残金を一括で返済するよう請求されます。その後、債権者は、いかなる理由があっても一括返済以外認めなくなります。

代位弁済

期限の利益喪失となり、住宅ローン残金の一括返済ができなかった場合、次に行われるのが代位弁済です。

代位弁済とは、一括返済できなかった債務者に代わって、保証会社が金融機関に住宅ローン残金を一括で弁済することをいいます。
但し、ここで注意が必要なのが、代位弁済とは保証会社が債務の返済を「肩代わり」するのではなく、一時的に「立て替える」に過ぎないということです。

代位弁済は、期限の利益喪失後に実行される手続きになりますが、この代位弁済が行われると、住宅ローンを組んだ金融機関から弁済を代位した保証会社に債権が移行します。つまり、代位弁済後は債権者が保証会社になるということです。

競売開始決定

代位弁済が完了すると、保証会社は裁判所へ競売を申立てるための手続きに入ります。

保証会社の競売申立てが裁判所によって受理され、競売手続きの開始が決定（競売開始決定）すると、その旨が債務者へ通知されます。この通知を「競売開始決定通知」といいます。競売開始決定がなされると、本格的に競売に向けて物事が動き始めます。

裁判所執行官による現況調査

競売開始決定通知が債務者の元に届き、暫くすると（概ね、競売開始決定から1ヶ月前後）裁判所の執行官による対象不動産の現況調査が行われます。

現況調査では、裁判所の命を受けた執行官が競売申立てをされた住宅にやってきて、室内状況を調べたり、写真を撮ったり、関係者に聞き取りを行ったりします。その際、不動産鑑定士を同行させて対象不動産の査定も同時に行います。この不動産査定は、競売での売却基準価額（最低落札価格）を算出するために実施されます。

また、調査日に関しては、事前に裁判所から債務者本人宛に通知が送られてきます。通知に記載されている方法以外では、原則的に本人の希望や日程変更などは受け付けてもらえませんので、通知書は必ず確認するようにしましょう。

現況調査は裁判所命令のため、当日不在や居留守を使っても鍵を開錠して室内に立ち入ります。そのため、鍵屋さんを同行させるケースもあります。現況調査では、不在や居留守を使うことに意味はなく、逆にきちんと対応しておいたほうが良いでしょう。

配当要求終期等の公告

競売開始の決定がなされると、裁判所は「配当要求終期等の公告」を行います。
配当要求終期等の公告とは、競売を申立てた申立債権者以外に債権を持つ者（貸したお金を回収する権利を有する者）に対して、その債権や配当（売却代金から配分を受ける）の要求を申し出る期限を通達するものです。

「配当要求終期等の公告」は、裁判所内に掲示され、いつでも、誰でも、閲覧（コピーも可）することが可能です。そのため、配当要求終期等の公告が掲示されると、それを見て自宅に直接訪問してくるような悪質な業者などが出てきますので注意が必要です。

期間入札の通知

競売の準備が整った段階で（執行官による現況調査から約2～3ヶ月後）裁判所から「期間入札の通知」が債務者宛に届きます。通知には、入札期間や開札日、売却基準価額（最低落札価格）など、入札に関する情報が記載されています。

競売の公示

入札開始の1ヶ月ほど前（各地方裁判所によって異なる）になると、新聞やインターネットなどにも競売情報が公開されます。裁判所がまとめたご自宅の情報（写真・間取り・物件の状況など）を誰もが閲覧できるようになりますので、競売になることが広く世間に知られることとなります。

期間入札、開札

1週間ほどの期間を設けて入札が行われます。
期間入札の終了後、開札が行われて買受人（落札者）が決まり、裁判所によって買受人に対する審査が行われます。

売却許可決定

買受人に対する審査でOKが出ると、裁判所から買受人に売却許可が出されます。それを受けて買受人が残代金の全額を納付した時点で、所有権が買受人に移転します。そうなると、元の所有者は早々に立ち退きをしなければならなくなります。

 

住宅ローンが払えず滞納が続くと、このような流れでご自宅は競売に向けて手続きが進んでいきます。それでは次に、住宅ローンが払えない状況になってしまったときの対処法を確認していきましょう。

住宅ローンが払えなくなったときの対処法

 

住宅ローンが払えなくなったときに一番避けなければならないことは、滞納したまま何もせずに住宅を「競売」にさせてしまうことです。競売になると、債務者（所有者）には債務しか残らなくなってしまうからです。

競売での落札価格は、住宅を売却する際の市場相場より6～7割程度ダウンした金額が一般的です。それはつまり、「売却価格が安い（安く落札される）＝住宅ローン債務が多く残る」ということです。
また、競売で落札されると、当然ですが住宅は失います。そして、住宅ローンの債務はどうなるのかというと、残ってしまった分は引き続き返済が必要になります。債務者には、借金しか残らないという状況です。そこで、住宅ローンが払えなくなったときには、できるだけ早い段階で損失や負担を軽減するための対策を検討する必要が出てきます。

それでは続いて、住宅ローンが払えなくなったときの対処法についてお伝えしていきます。

任意売却をする

通常、住宅の売却価格が住宅ローンの残金に満たない場合には、一般の不動産市場で売却をすることができません。なぜなら、売却代金で残っている住宅ローンを全額返済することができないからです。その場合に検討していただきたい方法が「任意売却」です。

任意売却は、住宅の売却代金でローンを完済できない場合でも、債権者の合意が得られれば住宅を売却することができるという不動産取引の手段です。そして、任意売却では通常の不動産売買と同じく一般市場で取引することができますので、市場相場に沿った価格で住宅を売却することが可能になります。

そのような任意売却では、次の3つの解決方法があります。

債務整理をする

住宅ローンが払えず返済が滞ってしまったときの対処法には、任意売却の他に「債務整理」という方法もあります。債務整理とは、その名の通り「債務（借金）を整理する」ということです。
債務整理には、「自己破産」「任意整理」「個人再生」といった、いくつかの手続きがありますので、債務者の置かれている状況に合わせて、どの手続きで進めていくか選択します。

それでは、「自己破産」「任意整理」「個人再生」それぞれの内容をみていきましょう。

 

任意売却と債務整理はどちらが先か

 

住宅ローンが払えなくなったときの対処法として、「任意売却」と「債務整理」があることをお伝えしました。それでは、実際に住宅ローンの支払いが厳しくなった場合、どちらの対処法から検討すべきでしょうか。

まず、相談する相手によっても変わります。
お金に関する問題だからと弁護士に相談すると、「債務整理」を勧められることが多いです。それは、弁護士にとって仕事になるからです。

しかし、住宅ローンの問題は「不動産を購入するために借りるお金」の問題であるため、任意売却を専門に扱う当社の見解としては、先に「任意売却」を行い、その後、残った債務についてスッキリ解決したいと思った場合に、改めて「債務整理」の手続きを行うほうが良いと考えます。

債務整理は任意売却の後に行うほうが良い

任意売却を検討される際には、債務整理についても考える方は多いと思います。
任意売却と債務整理を行うタイミングを考えた場合、基本的には先に任意売却を行ってから債務整理の手続きに進むほうがメリットは大きいです。

 

上記のように、債務整理の手続きは、任意売却を行った後でも遅くはありません。
まずは、任意売却が行える状況のうちに一度、任意売却を専門に扱う不動産会社に相談されることをお勧めいたします。

 

任意売却が行える期間

 

住宅ローンが払えなくなったときには、「任意売却」が有効な解決方法であることはお分かりいただけたかと思います。しかし、任意売却は、いつでもできるというものではありません。
任意売却ができる期間は限られていますので、すでに競売を申立てられている方、任意売却を検討されている方は、タイムリミットを迎えてしまう前に手続きしてください。

任意売却手続きにおいて、任意売却のタイムリミットは「債権者による」ところが大きいですが、ギリギリのラインとしては『入札日の前日までに決済が完了していること』です。

「決済が完了していること」とは？

つまり、債権者に任意売却を認めてもらい、買主を探し、売買契約を締結し、売主と買主の間で代金の支払いと不動産の引渡しが完了している状態のことです。債務者の状況をみて、スケジュールが間に合わない場合には、任意売却をすることはできないのです。

まとめ

 

住宅ローン滞納からの流れを把握することで、自分が今、どの段階にあるのかが分かると思います。そして、住宅ローンの滞納を続けていると、遅かれ早かれ住宅は差押えられ、債権者によって競売を申立てられてしまいます。

ご自身が望まない方向に状況が進んでしまうことのないように、住宅ローンの支払いにお悩みの場合は、早めに専門家に相談して正しい対策をとりましょう。相談のタイミングが早ければ早いほど、解決に向けての選択肢が広がります。