賃貸しているマンションでも任意売却できる?

住宅ローンを利用してマイホームを買ったけれども、処々の事情によって住まなく(住めなく)なってしまうということはあります。

例えば、転勤や転職、離婚や病気・介護など、急に生活環境が変わることも珍しいことではありません。

その際、住宅ローンの返済があるからと、とりあえず住まなくなった住居を賃貸で貸すという方法を取られている方もいらっしゃるでしょう。

賃貸して、経営がきちんと維持できていれば問題ありませんが、中には経営が上手くいかずに住宅ローンの返済が困難になってしまうという場合もあります。

そのような状況になったとき、賃借人がいる所有不動産を任意売却することはできるのでしょうか。

賃貸不動産を売却するときに考えるべきポイント

賃借人付き物件の売却にあたり一番考えるべき点は、賃借人に迷惑をかけず、いかに高い金額で売却するかということです。

売却金額で住宅ローンが全額返済できるのであれば、賃借人付きのオーナーチェンジ(所有者変更)物件として売却できれば解決です。

しかし問題なのは、売却金額で住宅ローンが完済できない場合です。
その場合は、任意売却によって債務を少しでも軽減させる方法を検討されるのがよいでしょう。

任意売却では競売に比べ、売却後に残ってしまう債務を軽減させることが可能です。
また、賃借人に対しても出来る限り迷惑のかからない方法で対応していくことができます。

競売になってしまうと、

  • 「賃借人付き」がマイナス評価となり、安価で落札されやすい
  • 安価で落札されることで、債務者の債務も多く残る
  • 落札後、新所有者から強制退去を求められるなど、賃借人にも迷惑がかかる

といった可能性が高くなり、債務者にも賃借人にもベストな解決にはなりません。

賃貸不動産の任意売却

任意売却は、住宅ローンなどの支払いが困難になったり、既に滞納しているといった状況にある場合に検討する不動産売却手段のひとつです。

最終的には不動産を売却しなければならないため、賃貸中の不動産の場合、

  • 実際に売却できるのか
  • 売却できるとしても金額が安くなってしまうのではないか

といった不安が出てくるかもしれません。

賃貸している不動産の場合、ワンルームマンションであれば賃借人がいることで投資用物件としての需要がありますが、戸建てやファミリータイプのマンションなどの場合は、賃借人がいると需要が少なくなる傾向にあります。

理由としては、

  • ファミリータイプの物件は、実際に自分たちが住むために探す人が多く、敢えて賃借人がいる物件を買おうとは思わない
  • 定期借家契約ではなく、普通賃貸借契約を結んで賃貸している場合、正当な事由がないと貸主から借主に退去をお願いすることが難しい

といったことが挙げられます。

しかし、賃借人付きの物件や、売却金額で住宅ローンが完済できない(オーバーローン)物件も、任意売却することは可能です。

まずは、新生活に向けて現状をリセットすることが第一。
住宅ローンにお困りの方は、できるだけ早めに対策をとることをお勧めいたします。

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