リースバックとは？任意売却で住み続ける仕組みと、住宅ローンが残っている場合の注意点

「住宅ローンの返済が苦しいけれど、今の家には住み続けたい」。そんなときに知っておきたいのが「リースバック」です。

リースバックは、任意売却の方法のひとつで、家を売ったあとも家賃を払って同じ家に住み続けられる仕組みです。

この記事では、リースバックのしくみ、住宅ローンが残っている場合の使い方、自己破産や個人再生との関係、契約前に確認したいポイントを、任意売却の専門家がわかりやすく解説します。

リースバックとは？しくみをわかりやすく

リースバックは、家を売って、買った人から同じ家を借りて住む仕組みです。国土交通省も、住宅を売って現金を得たあと、毎月家賃を払うことで同じ家に住み続けるサービスとして説明しています。

たとえるなら、家の「持ち主」が自分から新しい大家さんに代わり、自分は「借りて住む人」になるイメージです。家も部屋もそのままで、変わるのは家の名義と、毎月払うお金が「住宅ローンの返済」から「家賃」に変わることです。

誰が家を買うの？

リースバックで家を買うのは、主に次のような人です。

• 親族
• 友人・知人
• 投資家（不動産会社を含む）

なぜ買ってくれる人がいるの？

投資家が家を買って貸すとき、一番困るのは、借りる人が見つからず家賃が入らないことです。リースバックでは、もともと住んでいる人がそのまま借りるので、最初から借りる人が決まっています。そのため、買う側にもメリットがあり、取引が成り立ちます。

住宅ローンが残っていてもリースバックはできる？

住宅ローンが残っていても、リースバックはできます。ただし、家を売るときには、住宅ローンの「抵当権」（返済できなくなったときに、金融機関が家を売ってお金を回収できる権利）を外す必要があります。

売ったお金で住宅ローンを完済できる場合

売った金額が住宅ローンの残りより多ければ（アンダーローン）、売ったお金で完済して抵当権を外せるので、リースバックを利用できます。

売っても住宅ローンが残る場合（オーバーローン）

売った金額より住宅ローンの残りが多い場合は、そのままでは抵当権を外せません。この場合は、金融機関の同意を得て売る「任意売却」の中で、リースバックを使います。

金融機関が売却価格に納得すれば、ローンが残っていても抵当権を外してもらえます。売ったあとに残ったローンは、生活の状況に合わせて、無理のない金額で返していく形を金融機関と話し合って決めます。

住宅ローンを滞納している・競売が始まっている場合

滞納していても、競売の手続きが始まっていても、リースバックを使える可能性があります。

ただし、多くの金融機関は「入札が始まる前日までに決済（代金の受け渡し）を終えること」を任意売却を認める条件にしています。リースバックでは、借りて住むことを前提に買ってくれる人を探す時間も必要になるため、できるだけ早くご相談ください。

👉関連コラム：「任意売却はいつまで住める？かかる期間・スケジュールの目安と、住み続ける方法」

任意売却の中でのリースバックの位置づけ

「任意売却とリースバックの違いは？」と聞かれることがありますが、リースバックは任意売却と別のものではなく、任意売却の「売り方」のひとつです。任意売却で家を売ったあと、どう暮らすかによって、次のように分かれます。

方法	今の家に住み続けられる？	引っ越しの時期
任意売却（一般の買主に売る）	引渡し日までに引っ越す	買主と交渉して決められる
任意売却＋リースバック	家賃を払って住み続けられる	引っ越し不要
競売	落札後は退去を求められる	落札した人の都合で決まる

なお、住宅ローンを完済している家や、売ったお金でローンを完済できる家では、任意売却をせずにリースバックだけを使うこともあります（老後の資金づくりなど）。

リースバックを利用するケース

リースバックを利用するのは、主に次のようなケースです。

住宅ローンが払えない

けがや病気で収入が減った、借金が増えすぎて住宅ローンの返済ができなくなった、といった場合にリースバックが使われます。

離婚をしてどちらか一方だけが住むことになった

離婚をしたために、夫または妻のどちらか一方だけが住むことになる場合があります。たとえば、養育費の代わりに住宅ローンを払っていた夫が払わなくなり、返済が難しくなったときに、妻が借りて住み続けるためにリースバックを使うことがあります。

老後の資金を確保するために

子どもが独立して、夫婦が亡くなったあとに家を使う人がいない場合、家を売ってまとまったお金を得て、リースバックで住み続ける方法があります。介護が必要になったときは、賃貸をやめて介護施設に入るなど、身軽に住まいを変えられることも理由のひとつです。

リバースモーゲージとの違い

老後の資金づくりには、「リバースモーゲージ」という方法もあります。リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる方法で、家の持ち主は自分のままです。利用できる条件は、金融機関や商品によって異なります。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリット

今の家に住み続けられる

一番のメリットは、今の家に住み続けられることです。通常の任意売却や競売では家を出ることになりますが、リースバックなら、家の名義が変わっても同じ家で暮らせます。

引っ越しで近所の人に知られたり、子どもが転校しなければならなくなったりする心配も避けられます。

家を持つことによる負担がなくなる

家を持っていると、固定資産税や大きな修繕の費用がかかるほか、地震や火災で家が傷むリスクもあります。リースバックで借りて住む立場になれば、こうした負担がなくなる場合があります（契約の内容によります）。

リースバックのデメリット

家の持ち主ではなくなる

家を売るので、家の持ち主ではなくなります。住宅ローンは返し終われば家が自分のものとして残りますが、家賃はいくら払っても家は自分のものになりません。

毎月の家賃がかかる

年間の家賃は、売った金額の10〜12%がひとつの目安です（立地や建物の構造などによって増減します）。

たとえば1,500万円で売った場合、年間の家賃は150〜180万円、月にすると12.5〜15万円ほどになります。

長く住むほど、払う家賃の合計は売った金額に近づき、やがて上回ります。国土交通省のガイドラインでも、契約したあとで、家賃の合計が短い期間で売却価格を超えることに気づいた事例が報告されています。何年くらい住む予定かを考えて決めることが大切です。

売却価格が相場より低くなることがある

買う人は家賃で利益を出すため、一般の買主に売るより、売却価格が低くなることがあります。国民生活センターも、提示された売却価格について、複数の業者に意見を聞くよう呼びかけています。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックの賃貸借契約には、主に次の2つの種類があります。

• 普通借家契約：期間が終わっても原則として更新され、大家さんから契約を終わらせるには正当な理由が必要です。住み続けやすい契約です。ただし、税金や周りの家賃相場の変化などを理由に、家賃の値上げを求められることはあります。
• 定期借家契約：期間が終わると契約が終わり、更新はありません。続けて住むには、大家さんとの再契約が必要です。

また、大家さんが家を別の人に売ることもあります。その場合にどうなるかも、契約前に確認しておきましょう。

家の使い方に制限がある

借りて住む立場になるので、リフォームや設備の取り付けをするときは、大家さんの了承が必要になります。

家賃が払えなくなったらどうなる？

リースバックのあとは「借りて住む人」なので、家賃の支払いが続かないと、一般の賃貸と同じように契約を解除され、退去を求められることがあります。

国民生活センターには、売ったお金を生活費に使ったあと、家賃の値上げで払えなくなったという相談も寄せられています。リースバックを選ぶときは、今の収入で家賃を払い続けられるか、もしものときに住む場所を確保できるかを考えておくことが大切です。

家賃を払い続けるのが難しそうな場合は、引っ越し先を探す通常の任意売却のほうが合っていることもあります。

自己破産・個人再生・任意整理とリースバック

自己破産の場合

自己破産をすると、家は原則として売られます。ただし、親族や友人、投資家に買い取ってもらい、リースバックで借りて住むことで、住み続けられる場合があります。

自己破産の手続きの中で家を売るときは、適正な価格であることが必要で、破産管財人や裁判所の許可が必要になることもあります。破産の前に、家を無償や格安で家族の名義に変えると、借金の免除が認められなくなるおそれもあるため、必ず弁護士と相談しながら進めます。

いちとりでは、弁護士と連携して、自己破産とリースバックを組み合わせて住み続けた例もあります。

個人再生の場合

個人再生は、裁判所の手続きで住宅ローン以外の借金を減らし、家を残したまま返していく方法です（住宅資金特別条項）。

住宅ローンを滞納していても、保証会社が代わりに返済（代位弁済）した日から6か月以内に申し立てれば、使える可能性があります。

ただし、家の値段が住宅ローンの残りより高い（アンダーローン）場合は、返さなければならない金額が増え、個人再生が難しくなることがあります。そのような場合に、リースバックを検討することもあります。

任意整理の場合

任意整理は、借入れ先と個別に話し合って、借金の返済を軽くしてもらう方法です。住宅ローンは今まで通り払い続け、ほかの借金の返済を軽くすることで、住み続けることができます。

ただし、住宅ローンを今まで通り払い続け、さらに任意整理したほかの借金も返し続けられることが前提になります。

リースバックのトラブルと、契約前に確認したいポイント

「押し買い」などのトラブルが増えています

2026年10月、リースバックをめぐるトラブルが新聞やニュースで大きく取り上げられました。報道では、火災保険の見直しの話で訪ねてきた不動産会社に「リースバックができるか審査するだけ」と言われて書類にサインした高齢の方が、知らないうちに自宅を売ったことにされていた、という例が紹介されています（読売新聞オンライン 2026年10月30日）。

国民生活センターなどに寄せられたリースバックの相談は、令和4年度116件、令和5年度227件、令和6年度242件、令和7年度214件と、多い状態が続いています。「何時間も勧誘されて、仕方なく契約してしまった」「家賃を値上げされ、払えないなら出ていくよう言われた」といった相談が目立ちます。

「押し買い」とは？

「押し売り」の反対で、業者が家を強引に買い取ることを「押し買い」といいます。2026年10月から始まった国のガイドラインでは、リースバックでも次のような勧誘は宅地建物取引業法に違反すると、はっきり示されました。

• 断ったのに、勧誘を続ける
• 迷惑な時間に電話や訪問をする、夜遅くまで・長い時間勧誘する
• 考える時間を与えず、その場で決めさせようとする
• 会社名や「家を買い取る話」であることを告げずに勧誘を始める
• 「必ず得をする」などと思い込ませる
• 脅すような言い方で契約させる、契約をやめさせない

2026年10月から、業者が必ず伝えるべきことが明確になりました

国土交通省は2026年10月1日から、「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」の運用を始めました。家を売る条件だけでなく、売ったあとに借りて住む条件も、契約するかどうかを決める大事な情報だと位置づけています。主な項目と、伝えられていないと起きやすいトラブルは次のとおりです。

伝えなければならないこと	知らないと起きやすいトラブル
家賃の額と、支払いの時期・方法	家賃が高く、数年で払えなくなる
契約の種類（普通借家か定期借家か）と、契約期間・更新	期間が終わったら出ていくよう言われる
契約をやめるときの条件や違約金	やめたいと伝えたら、高い違約金を請求される
修繕費をどちらが負担するか	修繕費は借りる側が払う決まりになっていた
大家さんが家を別の人に売る可能性と、その場合の扱い	大家さんが変わり、話が違ってくる
買い戻しの特約の有無と内容	買い戻したいと伝えたら断られる

これらをわざと伝えなかったり、事実と違う説明をしたりした業者は、業務停止命令や免許の取消しなどの処分を受けることがあり、罰則の対象にもなります。わざとでなくても、説明が足りなければ、誠実に仕事をする義務に反するおそれがあるとされています。

さらに、売却価格や家賃をどうやって決めたのかの根拠や、売ったお金が家賃の何か月分にあたるかを説明し、書面で渡すことが望ましいとされています。説明がなければ、遠慮なく聞いてみてください。

出典：国土交通省「リースバックに関するガイドライン」（PDF）

家を「売る側」は、クーリングオフが使えません

宅地建物取引業法のクーリングオフは、業者から家を「買う」人を守るための仕組みです。リースバックで家を「売る側」になる場合は対象になりません。サインをしたあとでやめようとすると、違約金を求められることもあります。

その場ではサインせず、書類を持ち帰って、ご家族や専門家に見てもらいましょう。おかしいと感じたときは、消費者ホットライン「188」でも相談できます。

払う家賃の合計が、売ったお金を超えるまでの年数を確かめる

リースバックの家賃は、年間で売却価格のおよそ10〜12%が目安です（立地や建物によって上下します）。たとえば、2,000万円で売って家賃が月17万円（年間204万円）なら、約10年で、払った家賃の合計が売ったお金を超えます。

長く住み続けるつもりなら、この「逆転」までの年数も考えに入れて決めることが大切です。

住宅ローンの返済が苦しい方ほど、急がされやすい

滞納が続いて競売が近づくと、「早く決めないと家を失う」と焦ってしまい、条件を確かめないまま契約してしまいがちです。

競売の手続きが始まっていても、多くの場合、入札が始まる前日までに決済できれば任意売却に切り替えられます。焦って1社の話だけで決めず、家賃を払い続けられるか、ほかに住み続ける方法はないかを確かめてから決めましょう。

いちとりの進め方

いちとりでは、勝手に決めず、ご相談者と相談しながら最適な方法を見つけます。リースバックが合うかどうかも、家賃を払い続けられるか、ほかの方法はないかを一緒に確かめたうえでご提案します。

買い戻しのご相談にも応じています。ご希望がある場合は、買い戻しの条件（いつまでに・いくらで）を契約に入れることもできます。

リースバックの相談先は任意売却を専門とする不動産会社

リースバックは、任意売却を専門とする不動産会社に相談するのがおすすめです。

住宅ローンが残っている家は、金融機関が抵当権を持っているため、通常の売却とは違い、金融機関と交渉しながら売却を進める必要があります。あわせて、借りて住むことを前提に買ってくれる人を探す必要もあります。

いちとりでは、債務整理を得意とする弁護士と連携しています。自己破産や個人再生が必要な場合も、弁護士と協力しながら進めることができます。

まとめ

リースバックは、任意売却の方法のひとつで、家を売ったあとも家賃を払って同じ家に住み続けられる仕組みです。住宅ローンが残っていても、売ったお金で完済できる場合や、金融機関が任意売却に同意した場合は利用できます。

一方で、家賃を払い続けられるか、契約の種類や期間、買い戻しの条件などを、契約前にしっかり確認することが大切です。2026年10月からは国のガイドラインで、業者が家賃や契約期間、違約金などを伝えることが明確に求められています。説明に納得できないまま、その場でサインしないようにしましょう。

競売が近づくほど、選べる道は少なくなります。今の家に住み続けたいとお考えの方は、早めに任意売却の専門家にご相談ください。