住宅ローンが払えない人必見!金融機関も勧める任意売却とは?

収入がなくなってしまい住宅ローンが払えないよ

借金の返済が厳しくなって住宅ローンまで手が回らなくなってきたなぁ

様々な理由で、住宅ローンが支払えなくなることがあります。

インターネット検索をすると多くの解決方法が提示されていますが、その解決策のひとつに金融機関も勧める「任意売却」という方法があることはご存知でしょうか。

今回のコラムでは「任意売却」についてお伝えします。

目次

住宅ローンが払えなくなるとどうなるか

住宅ローンが払えなくなると、どうなってしまうの?

この質問の答えを確認する前に、まずは、住宅ローンとはどのようなものなのかを見ていきましょう。

住宅ローンは、抵当権がついている金銭消費貸借契約

住宅ローンとは、賃貸住宅における家賃と同じように、毎月お金を支払っていくものです。
賃貸住宅の場合は、住宅を使わせてもらう代わりに貸主に賃料を支払う賃貸借契約であるのに対し、住宅の購入は、銀行など金融機関からお金を借入れて、借りたお金を毎月返済していく金銭消費貸借契約となります。

お金を貸した金融機関などのことを「債権者」、お金を借りた者を「債務者」といいます。

購入するものが高額な不動産になるため、返済は長期に渡ります。債権者は、債務者が途中で返済できなくなった場合に備えて、金銭消費貸借契約の際に「抵当権」という権利を対象の住宅につけます。

抵当権とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者(住宅ローンの融資元である金融機関等)が債務の担保に供した物(住宅)を競売して、他の債権者より優先的に弁済を受けることができる権利(優先的に債権を回収できる権利)のことです。

住宅ローン債権者が抵当権を実行するまでの流れ

住宅ローンが払えなくなると不動産は競売にかけられます。住宅は落札した人に引き渡すことになりますので、債務者は自宅から退去する必要があります。
このように、住宅ローンの返済滞納により、自宅を競売にかけて強制的にお金を回収することを「抵当権の実行」と言います。

では、住宅ローン債権者が抵当権を実行するまでの流れを確認していきましょう。

STEP
住宅ローンを滞納。督促が始まる

住宅ローンの滞納が発生すると、法律的にはその時点で、債務不履行という状態になります。
しかし、滞納の原因には給与振込のタイミングが長期休暇と重なったり、給与口座から支払い口座への振り替えを失念するなどして契約の日に引き落とせなかったなど、うっかりミスの場合も考えられます。そのため、最初は債権者による入金の案内等の電話連絡程度から始まります。
しかし、1ヶ月以上入金されないような場合には、返済ができなくなっていると判断され、本格的な書面や訪問による督促が検討されるようになります。

STEP
期限の利益の喪失

書面や訪問による督促があるにもかかわらず、住宅ローンの滞納が3~4回続くと期限の利益を喪失します。
期限の利益とは、「毎月決まった額の返済をしていれば、一括での返済を請求されない権利」のことをいいます。
期限が来ていない分については、債権者から支払いを求められても断ることができます。
つまり、期限の利益の喪失とは、分割返済できる権利を喪失することであり、一括返済をしなくてはならないということを意味します。

STEP
代位弁済

住宅ローンを契約するときには、保証会社が連帯保証人となります。
期限の利益喪失後も一括返済がされない場合、債権者は保証会社に対して保証債務の支払いを求め、保証会社が残りの住宅ローンや遅延損害金などの債務全額を債務者に代わって金融機関に支払います。これが、代位弁済です。
代位弁済をした保証会社は、求償権という権利を取得し、代位弁済した分を債務者本人に請求することが可能になります。

STEP
抵当権の実行

代位弁済後、保証会社によって抵当権が実行されます。
先にも述べた通り、抵当権の実行とは、返済されない借金(残債)を回収するため、担保となっている不動産を競売し、売却した代金を借金の返済に充当することをいいます。そして、競売で落札した者が新しい所有者となります。
代位弁済後、保証会社は裁判所に競売申立ての手続きを行い、競売が開始されます。

STEP
競売・退去

競売で落札した者(買受人)に物件を引き渡すため、退去が求められます。
そのまま居座り続けると不法占拠となり、最終的には裁判所の明渡し命令によって強制的に退去させられます。

住宅ローンが払えない原因は?

では、住宅ローンが払えなくなる原因を見ていきましょう。

1.収入がなくなる

病気や怪我が原因で働けなくなり失職するような場合や、結婚・離婚・転職などにより、今までと同じような仕事ができなくなり収入が大きく減ることもあります。自分に変化はなくても、パートナーが働けなくなった結果、世帯としての収入が下がってしまうようなケースもあるでしょう。
収入が減ったからといって、住宅ローンの返済が軽くなるわけではないので、返済ができなくなるケースがあります。

2.支出が増えた

例えば、出産や子供の進学、病気や介護など想定外の出来事によって支出が増えてしまう場合があります。
また、クレジットカードの返済やギャンブルなどで借金がある場合も支払いがありますので、支出が増えて住宅ローンの返済を圧迫するようなケースがあります。

3.定年後もローンが残っている

昨今急増しているのが、定年を迎えた後もローンが残っているという状態です。
住宅ローンで住宅を購入したときには、勤務先の定年が65歳であったのに、転職先の会社では定年が60歳だったといったような場合です。
また、再就職をしたものの収入が減って支払えなくなったり、再就職自体できずに返済ができなくなるケースもあります。

住宅ローンが払えない場合の対応策

住宅ローンが払えない原因は様々ですが、実際に住宅ローンが払えない、払えなくなる場合の対応策を検討しましょう。

債務整理

住宅ローンの支払いができない状態を解消する手段のひとつとして、債務整理があります。
債務整理には、任意整理で住宅ローン債権者以外の支払いを軽くしてもらったり、個人再生で住宅ローン以外の債権を減額して分割弁済にしてもらうというものがあります。

しかし、収入を失っているような場合には、返済を基本とする任意整理や個人再生は利用することができません。
また、任意整理や個人再生も、既に遅滞している住宅ローンの支払いが追いつかないような状態である場合は、住宅を維持することが難しいのが現実です。

任意売却

そこで、別の手段として「任意売却」があることをお伝えしたいと思います。

競売では、内覧できないなどのデメリットもあり、市場価格のおよそ5割~7割程度の金額で落札されるのが一般的です。
一方、任意売却では、債権者と話し合いを行いながら市場相場に近い価格で売却が可能となるため、残る借金(残債)は競売より少なくなり、引越し費用を捻出することも可能になります。
また、そのまま住み続ける(リースバック)など、解決に向けての選択肢も増えるため、競売より新しい生活が迎えやすくなります。

リースバック

任意売却におけるひとつの解決方法である「リースバック」を選択すれば、そのまま住み続けることができる場合もあります。
リースバックとは、任意売却で住宅を購入した人から、そのまま住宅を借りる契約を結ぶことにより住み続ける方法をいいます。
不動産投資家の中には空室で賃料が入らないことを嫌い、リースバック物件を探している方もいらっしゃいます。
賃料を支払うことでそのまま住み続けることができるので、住宅ローンの支払いができなくなっていても住み続けられる可能性が残ります。

住宅ローンが払えなくなった場合は、早急に任意売却専門の不動産会社に相談を

住宅ローンが払えなくなった場合には、早急に任意売却専門の不動産会社に相談をすることが重要です。

不動産会社は、不動産を売却することについての専門家ですが、住宅ローンが払えなくなった場合の任意売却については、債権者と話し合いをしながら売却活動を行う必要があります。そのため、一般的な不動産会社では取り扱うのが難しい場合が多く、任意売却専門の不動産会社に依頼をしたほうがスムーズに対応してもらえるからです。
住宅ローン以外にも借金があるような場合には、併せて債務整理が必要になることもありますので、債務整理が得意な弁護士を紹介してもらうこともできます。

住宅ローンが払えないときには、まずは、任意売却専門の会社に相談してみることをお勧めします。

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