不動産競売とは？競売の流れや任意売却との違いをプロが解説
住宅ローンの支払いができなくなると「競売」ないし「不動産競売」が行われて、住宅を出て行かなければならないという事はご存知の方も多いと思います。
では、不動産競売とは実際にはどのようなものなのか。
住宅ローンを支払えない場合に検討される「任意売却」や「債務整理」との関係など、知っておくべきことについて解説します。
不動産競売とは？
不動産競売とは、所有している不動産を競売という強制的な手続きにより売却してしまうことを言います。
住宅ローンで自宅を購入した場合の契約内容
不動産競売が行われるケースのひとつが、住宅ローンで自宅を購入した人が住宅ローンを返済できなくなった場合です。
どうして住宅ローンを返済できなくなったら不動産競売が行われるのか？
その前提である、住宅ローンで自宅を購入したときの契約内容について確認しましょう。
住宅ローンは、賃貸住宅と同様に毎月金銭の支払いが発生します。
しかし、賃貸住宅は賃貸借契約に基づいて大家さんに使用料を支払うものであるのに対して、住宅ローンは金融機関から借金をして住宅を購入し、その借金を毎月支払っていくものです。
返済できないときのために抵当権が設定されている
銀行のカードローンや消費者金融からの借入とは異なり、住宅ローンは住宅取得のための金銭を借入れるので、当然その額は大きくなります。そのため、返済できなかったときのために、自宅に「抵当権」という担保権をつけておくことになっています。
返済できないときには抵当権が実行されて不動産競売となる
実際に返済ができない状況になると、抵当権が実行されます。
抵当権とは、目的物を差押えて競売にかけ、その代金を返済に充てることができる権利です。
つまり、不動産競売は、住宅ローンの返済ができなくなって抵当権が実行されることから行われるのです。
不動産競売の他のケース
不動産競売には他に、債権者が不動産に対して強制執行する不動産執行の場合にも行われます。
例えば、借金の返済がされない場合、債権者は債務者に対して訴訟を起こし、勝訴すると債務者の財産を差押えることができます。この場合にも不動産が競売にかけられ、競落した人の代金から回収をすることになります。
なお、このページでは不動産が抵当権に入っているケースについて検討します。
不動産競売の流れ
住宅ローンで購入した不動産についての不動産競売は、次のような流れで進みます。
住宅ローン返済の延滞を始めると、債権者から督促されることになります。
契約上は1日でも返済が遅れれば債務不履行となるのですが、「給与の振り込みが前後してしまう」「うっかり返済用の引き落とし口座に入金を忘れる」といったことは意外とあることです。
延滞が数日であれば、電話での督促が行われる程度ですが、1～2ヶ月程度延滞すると書面や訪問など、より強い態度で返済を迫ってくることになります。
長期にわたって返済ができなくなると、いよいよ返済ができないと判断されることになります。
そうなると、住宅ローン債権者は、期限の利益の喪失を宣言して一括返済を迫ってくるようになります。
期限の利益とは、返済期がきていない債務について、債権者から返済を求められてもこれを拒むことができるとする債務者にとっての利益です。
分かりやすく言うと、3,000万円の住宅ローンの借入をしているときに、返済期にきている毎月の返済について返済する義務はありますが、3,000万円全額について請求されても、債務者は期限が来ていないとこれを拒むことができます。
この期限の利益は、返済が滞り、債権者から通知がされると喪失することになり、全額今すぐに返済をする義務が発生します。
当然、毎月の返済ができない状況になっていると思われますので、全額の支払いはできるわけがないのですが、この作業は後の保証会社による返済や、競売開始のために必要となります。
住宅ローンについては、保証会社と呼ばれる連帯保証をしている会社による連帯保証が付けられています。
債務者が返済できなくなったときに、債権者は保証会社に請求し、保証会社がこれに応じることになります。
保証会社によるこのような返済のことを「代位弁済」と呼んでいます。
代位弁済をした債権者（この場合は保証会社）は、自分がその分損していますので、求償権という本来の債権者（お金を貸した金融機関）に代わって債権を行使できる権利を手にし、不動産についている担保権を行使することが可能です。
抵当権の実行によって不動産競売が開始します。
不動産競売が開始すると債務者に書面で通知されます。債務者が競売されることを知るのは、この段階になります。
裁判所が競売に必要な情報を収集するために、不動産に関する現況調査を行います。裁判所から執行官がやってきて、室内の状況を撮影する、誰が住んでいるかを確認するなど行います。
中古の物件を購入する場合には内覧をするのが通常ですが、競売の場合には内覧ができないため、このような調査が行われます。調査結果は、競売のための情報としてインターネット等に公開されることになります。
裁判所が競売に必要な情報を揃えると、競売の入札を開始します。債務者には「期間入札の通知」が送られます。
買い手が落札をして、裁判所が売却許可決定を行います。債務者は買い手に建物を明け渡すことになります。
競売のメリットとデメリット
住宅ローンが支払えなくなったとき、前述の流れにまかせて競売で自宅を失うことのメリット・デメリットについて確認しましょう。
競売のメリット
競売のメリットは一点のみ。それは、債務者本人は何もしなくて良いことです。後述する任意売却では、不動産会社に任意売却を依頼する必要があります。しかし、競売は債務者として何か特別なアクションが必要なわけではありません。
競売のデメリット
一方で、競売には次のようなデメリットがあります。
売却価格が安い
不動産競売の場合には、内覧ができなかったり、悪質なケースの場合には占有屋と呼ばれる人が不法占拠しているようなケースもあります。
そのため、不動産競売による売却の場合、通常の売却相場の約60%～70%で売却されるのが一般的です。結果、住宅ローンが通常の売却より減らず、より多くの残額が残ることになります。
プライバシーが守られない
不動産競売では、自宅の現況調査が行われ、その結果がインターネットなどに掲載されます。
また、競売にかかると情報が公開されるため、一部の不動産会社や競売業者などが「自宅を売却しませんか？」などと、ご自宅に訪問し始めることもあるようです。
余裕のない住居の移転を余儀なくされる
競売による売却決定が許可されると、売主は物件を立ち退くことになります。
無断で居座っていると、執行官によって強制的に退去させられることになり、転居先が確保できなければホームレスとなってしまうことも避けられません。
住宅ローンの返済もできていない状況では、引っ越しのための資金の確保も容易ではない場合がほとんどです。時間的にも経済的にも余裕のない住居の移転を余儀なくされます。
競売と任意売却との違い
このように、不動産競売によって自宅を失うことよりも、任意売却のほうが良い結果となる可能性があります。
任意売却とは、住宅ローンを利用して購入した不動産を自分で売却することです。
自分で売却するといっても、実際には不動産会社に売却を委託するのみなので、本人の負担はそこまで大きくありません。
任意売却のメリット
任意売却を利用することによって、次のようなメリットがあります。
住宅ローンの残債務が大きく減額する
競売では相場の60%～70%程度の金額での売却となるのですが、任意売却をすれば市場価格に近い売却になります。
この差額である30%～40%分の住宅ローン残債務が減ることになるのが任意売却です。
余裕のある引っ越しをすることができる
任意売却の最大のメリットが、余裕のある引っ越しをすることができることです。
競売によらず任意売却で借金の残債務を減らすことに協力することによって、引っ越し代などの金額を受け取ることができる可能性があります。
また、引っ越し準備も考えて売却活動を行います。金銭的にも時間的にも余裕のある引っ越しをすることができるようになります。
プライバシーを守ることができる
任意売却をすることによって、競売の時のような現況調査が行われることはありません。
また、世間に売却をする事実が公表されるわけではないので、不動産会社の直接訪問を受けるようなこともありません。そのため、プライバシーを守ることができます。
リースバックによって所有権を失っても住み続けることができる可能性がある
任意売却のひとつの方法に「リースバック」という方法があります。
リースバックは、親族や投資家に対象となっている物件を購入してもらい、不動産の賃貸借契約を結ぶことによってそのまま住み続けることができる方法です。所有権を失うことにはなりますが、そのまま住み続けることができるというメリットがあります。
任意売却に向いているタイミング
もし、任意売却を考える場合、どのようなタイミングで行うべきでしょうか。
任意売却は、競売の開札期日の前日までならできることにはなっています。しかし、一般的に任意売却を行うには、債権者と話し合いをする必要があり、債権者によっては競売手続きに入った不動産については、全く話し合いに応じないということもよくあります。
そのため、少なくとも競売が始まる前までには不動産会社に依頼するのが最低限のタイミングと考え、住宅ローンの返済が難しくなった段階で早めに不動産会社に相談するのが良いといえます。
任意売却が成功する秘訣
任意売却が成功する秘訣にはどのようなものがあるのでしょうか。
任意売却は通常の不動産売却ではなく、住宅ローン債権者と話し合いをしながら売却することになります。任意売却が成功する秘訣は、任意売却に慣れた不動産会社に依頼をすることです。大きな不動産会社でも任意売却専門の部署があるところや、任意売却専門の会社に依頼すべきです。
競売の申立てを受けたら任意売却を検討しよう
もし、競売の申立てをされた場合でも、任意売却が全く無理というわけではありません。
早めに任意売却の専門家に相談して、債権者と話し合いをすることで任意売却が可能となるケースも多いです。
住宅ローンの返済にお悩みの方は、すぐにでも任意売却の相談を行うようにしてください。
