任意売却物件として売却する際の注意点
住宅ローンを使って住宅を購入した人が、離婚をした、借金をしたなどの理由によって住宅を売却する際には「任意売却」を検討する必要があります。
任意売却物件として売却する場合、
- 通常の売却とはどのように違うのか
- 何か注意しておくことはあるのか
を知っておくことは重要です。任意売却の基本と、住宅ローンの仕組みも併せて確認していきましょう。
任意売却と競売の違い
任意売却とは
住宅ローンの支払いができなくなったときに、競売を回避するために債権者と話し合いをしながら行う不動産売却のこと。
競売とは
住宅ローンの支払いができなくなったときに、担保となっている不動産をオークションにかけて強制的に売却すること。
住宅ローンの仕組みと住宅ローンが残っている場合の売却について
ここでは、住宅ローンの仕組みと住宅ローンが残っている場合の売却について説明していきます。
【借入】住宅ローンは抵当権付きの金銭消費貸借契約
住宅ローンの借入れはお金を借りる契約で、正式には金銭消費貸借契約といいます。契約の種類でいうと、消費者金融でする借金と同様です。
しかし、住宅ローンは住宅を購入するための金額を一度に借りて、20年以上の長期間に渡り返済を続けるものです。
一般的には、返済できなくなったときのことを考慮し、住宅を競売して住宅ローン債務の返済に充てることができる「抵当権」という権利がつけられています。
【返済】住宅ローンの返済ができなくなると競売になる
借金がかさんだり、収入がなくなった場合や離婚によって一人で住宅ローンの支払いをすることになると、住宅ローンの支払いが困難になってきます。その結果、住宅ローンの滞納が続いてしまうと、債権者は住宅を競売して住宅ローン残債務の返済に充てます。
競売によって住宅が売却されてしまうと、住宅を退去せざるを得なくなります。
【売却】住宅ローンの残る不動産の売却は任意売却するのがベスト
競売よりも有利な状況で自宅を売却できる方法があります。それが「任意売却」です。
住宅ローンの残る不動産の売却は、任意売却を検討するのがベストといえます。それはなぜでしょうか。
競売より高い金額で売却ができる
競売では、内覧ができないため、実際に購入してみるまで物件がどのような状態になっているか正確には分かりません。
ケースによっては債務者が意地でも出て行かないと抵抗したり、占有屋と呼ばれる人が占拠していて退去することを条件に金銭を請求するような場合もあります。
そのため、競売で購入する物件は、実際の市場価格の7割程度の安値で落札されることが多いです。
例えば、市場価格が1,000万円の物件だったとしても700万円程度で落札されることになるので、住宅ローン残債務の返済に充当できる金額が減ってしまいます。その分、債務が多く残るということです。
引っ越し費用を工面してもらえる可能性がある
債務者としては、どうせ住宅を失うのであれば任意売却だろうが競売だろうが一緒なので、あまり乗り気になれないこともあるでしょう。そのため、任意売却では、協力することで引っ越し費用を工面してもらえるよう債権者と話し合いが可能です。
債権者側も競売によって700万円で売却されるより、例えば30万円を引っ越し費用として工面しても1,000万円で売却してもらったほうが有利というわけです。
新しい生活を始めるためにはどうしても費用がかかります。新居の選択範囲が増えたり、引っ越しのためのお金を別途準備しなくて済むなど、より有利な再スタートを切ることができるメリットが任意売却にはあります。
リースバックが可能
リースバックとは、住宅を任意売却した上で購入した人から賃貸することによって、そのまま住み続けることが可能となるものです。
不動産を購入する人は自分で使うこと以外に、人に貸して収入を得るという投資用物件として購入する人もいます。
任意売却では、債務者の親族や不動産投資家に物件を購入してもらい、賃貸物件としてその方に賃料を支払いながら住み続ける方法をとることも状況によっては可能になります。
任意売却以外でそのまま住み続けられる方法
では、住宅ローンの支払いができなくなった場合に、任意売却以外で住宅に住み続けることができる方法はないのでしょうか。次の方法も知っておくと解決に向けての選択肢が増えます。
任意整理
任意整理によって、住宅に住み続けることが可能な場合があります。
任意整理は、個々の債権者と話し合いを行い、借金返済を軽くしてもらう債務整理の一つの手段です。
住宅ローンが支払えなくなっているときには、住宅ローン以外にも消費者金融や銀行ローンなど、たくさんの債務を抱えている場合が多いです。
任意整理で住宅ローン以外の債務の返済を軽減することができれば、住宅ローンの支払いも楽になり、そのまま自宅に住み続けることが可能となります。
例えば、住宅ローン以外の借入れに対して月8万円の返済が必要になっている状況で、住宅ローン以外の返済が月5万円に減れば、3万円は別のことに使えます。
家計も楽になり、余力が生まれたお金を住宅ローンの返済にも充てることができるため、自宅に住み続けることが可能となります。
但し、返済を続けることが前提の手続きであるため、住宅ローンを長期間滞納しているような場合には、任意整理が利用できない場合もありますので注意が必要です。
個人再生
個人再生は、裁判所に申立てをして借金を減額してもらい、少なくなった借金を分割で支払う手続きをいいます。
個人再生には、住宅ローンを従来通り支払い続けることができる手続きがあるので、住宅を手放すことなく債務整理をすることが可能です。しかし、住宅ローン返済の遅れが6ヶ月を超えると利用できなくなります。（実際には、手続きにかかる期間もあるので、滞納4ヶ月以内が目処となります）
住宅ローン問題の解決方法
「住宅を売却する」「債務整理をする」など、どの手続きによって解決できるかは、債務の状況や収支の状況、住宅ローンの滞納状況などによって異なります。
- 住宅ローンの支払いが問題になっている場合には、任意売却を専門とする不動産会社に相談
- 債務整理の問題のみである場合には、弁護士や司法書士に相談
任意売却に強い不動産会社であれば、債務整理に強い弁護士・司法書士と協力関係にあるので、紹介をしてもらうことも可能です。
任意売却物件として売却する際の注意点
任意売却は、「引っ越しをする」「住み続ける」どちらの希望にも対応することができるメリットがあります。
しかし、自宅を任意売却物件として売却する際には、いくつかの注意点もありますので確認していきます。
任意売却専門の会社に依頼する
任意売却をするにあたっては、債権者との話し合いが必須です。
例えば、市場価格が1,000万円の物件について、700万円程度で競売されるのを防ぐために任意売却するのにも関わらず、700万円で売却してしまっては、住宅ローン債権者にとっては意味のない売却となってしまいます。
一方、1,000万円での売却に固執しすぎても、景気や周辺事情等によっては、いつまで経っても全く売れないということもあり、ある程度の値下げを検討しなければならない場合もあります。
そのため、任意売却物件の売却は、債権者と話し合いをしながら進めていく必要があります。
任意売却を専門に扱う不動産会社は、債権者への対応にも慣れているため、作業をスムーズに進められます。
任意売却は、任意売却の専門家に依頼をして売却活動を行いましょう。
内覧に備えて室内の清掃・整理整頓
任意売却は、通常の不動産売却と同じ方法で売却活動を行います。そのため、購入を検討されている人には内覧をしてもらうのが一般的です。
自宅が乱雑な状態、汚れた状態だと買主の購入意欲を削ぐことにもなりかねません。買い手が見つからなければ、競売になってしまいます。任意売却で売却するのであれば、内覧に備えて室内の清掃・整理整頓などを心がけるようにしておきましょう。
競売開始前までに売却活動を行う
任意売却は、法的には競売での開札期日の前日までであれば行えます。
しかしながら、競売が開始されると、物件の情報がインターネットなどに公開されることになります。
情報が公開されれば、購入を希望する不動産会社が対象物件の調査を始めたり、自宅周辺をウロウロしたり、自宅に何社も・何回も訪ねてくるというような状態になってしまう場合もあります。そうなると近隣にも知られてしまう可能性が出てきます。
任意売却物件として売却をするのであれば、競売開始が決定される前に売却活動をスタートするのが望ましいといえます。
まとめ
今回のコラムでは、「住宅ローンの仕組みと売却について」「任意売却物件として売却する際の注意点」を中心にお伝えしました。
任意売却物件は、債権者の意向に沿うように売却する必要があるので、ある意味、特殊な不動産売却方法といえます。
任意売却を検討される場合には、任意売却に詳しい専門の会社に相談・依頼をするようにしましょう。
