不動産の差押にあったら？差押のしくみと回避策を解説

 
 
当社には、競売開始決定通知が送られてきてしまった方、つまり、「競売申立」をされてしまった方からのご相談だけでなく、「差押」に関する通知が届いたといった方からもご相談を多くいただきます。
 
ところで、この「差押」ですが、不動産における「差押」というのは、どのようなことをいうのか分かりますか？
 
 

不動産における「差押」

 
 
不動産の「差押」とは、
債務者（お金を借りている人や支払いを滞納している人）が、全ての返済や納付が終わらないうちに勝手に自己の不動産を売却したりできないよう、申立債権者（※）の申立によって、債務者の財産や権利（所有権等）の処分を国の強制力を使って禁止させることをいいます。
 
（※）申立債権者
■　住宅ローンの場合：　金融機関や保証会社
■　マンション管理費の場合：　管理会社や管理組合
■　税金や健康保険料などの場合：　税務署や役所　　　　　　など
 
 
「差押」は、国の公的権力のみが許される行為であり、いくら貸したお金を返してもらえないからといって、債権者自身が直接差押えることはできません。
したがって、債権者は裁判所に対して「差押の申立」を行い、裁判所に「差押の許可」をもらうことになります。
 
この「差押」ですが、基本的に競売（または公売）の手続きが開始すると同時に行われます。
原因としては、次のどれかにあたります。
 
■　抵当権の実行により、担保不動産競売が開始された
■　裁判所の判決等に基づいて、強制競売が開始された
■　税金や健康保険料などの滞納により、税務署や役所などによる公売が開始された
 
 

差押の効力について

 
 
「差押」は、滞納者の特定財産の法律上又は事実上の処分を禁止する効力を有します。
 
また、所有権には、「使用」・「収益」・「処分」できる権利があります。
差押されるということは、そのうちの「処分」について制限が掛かることになります。（所有不動産を勝手に売却したり、新たな抵当権を設定したりすることなどが禁止される）
「使用」や「収益」の権利に関しては制限されませんので、たとえ差押されても、今まで通り住み続けることや、事業を継続して利益を上げることなどはできます。
 
しかし差押は、競売（または公売）が開始されたことに準じる手続きですので、競売（または公売）を回避するための何らかの対策を講じなければ、いずれ所有不動産は競売（または公売）により、強制的に売却されてしまいます。
 
そうならないためにも、できるだけ早めに対策を検討されることをお勧めいたします。
 
 

競売（または公売）を回避するための方法

 
 
既に競売（または公売）を申立てられている状況であるならば、競売（または公売）を回避する方法は次の2つです。
 
■　残債務（借金の残金）および、滞納額の全額を現金で一括返済する
■　任意売却する
 
状況を鑑みれば、前者の一括返済は難しいと判断できます。
そうなれば、残された方法は「任意売却」ということになります。
 
任意売却は、不動産売却後に債務が残ってしまう状況でも債権者の合意が得られれば、所有不動産を売却することが可能となる方法です。
 
任意売却では、
 
■　競売（または公売）より高い金額（市場価格に近い金額）で売却して、少しでも残債務を減らしたい
■　引越しするための費用を確保したい
■　そのまま住み続けたい
 
といった、債務者の希望に沿った方法で、問題を解決できる可能性があります。
 
 
＜すでに「競売申立」されてしまっている方＞
＜所有不動産に「差押」が入ってしまった方＞
＜まだそのような状況にはなっていないが、この先の支払いに不安をお持ちの方＞
 
 
まだ間に合います！
対策が不十分とお感じであれば、一度、任意売却の専門家に相談されてみてください。
きっと、新たな道が開けるはずです。