競売で売却価格が安くなる理由とは？売却のしくみを徹底解説

 
 
私たちが競売をお勧めしない一番の理由は、「売却価格が安くなる」からです。
それは、なぜか。
 
不動産競売は、住宅ローンや税金等の滞納者に対して債権者が少しでも貸付残金・滞納金を回収すべく、裁判所の力を借りて強制的に不動産を売却する法的手続きのことです。
 
裁判所は、競売申立者による申立てを受理すると、その対象不動産をオークションにかける準備を始めます。
（裁判所執行官による対象不動産の調査や、一般開示資料の作成など）
それらの準備が整い、競売情報が世間に公開されると、その後は、入札→開札→落札と手続きが進んでいきます。
 
不動産競売での売却価格は、入札によって決まります。
裁判所が提示する買受可能価額（最低落札価格）以上の金額で、且つ、最も高い金額を入札した人が落札者となるのですが、そもそもこの「買受可能価額」がまず一般市場価格の5～6割程度で算出されるのが一般的といわれます。
 
そして、競売物件には以下のような特徴があります。
 
■　事前の内見ができない
■　瑕疵担保責任は原則免責
■　居住者の退去等に関する交渉は落札者自身が行う
 
など。
 
買受希望者は、書面での限られた情報しか得ることが出来ない上に、このようなリスクの伴う競売物件の入札を行うわけですから、一般の市場価格に比べて安くなるのは必定です。落札価格は、概ね一般市場価格の7～8割程度と思われるのがいいでしょう。
 
これが、競売で売却価格が安くなる理由です。
 
売却価格が安くなってしまうと、競売を申立てられた側にとっては、逆に債務が多く残るということになります。自宅が競売によって売却されてしまった後も、残った債務の支払いは続けていかなければなりません。
であるなら、出来るだけ残債務を少なくするために、競売より高く自宅を売却する方法を考える必要があるのではないでしょうか。
 
それが、「任意売却」という売却方法です。
 
任意売却は、債権者（借入をした金融機関や保証会社など）からの応諾さえもらえれば、一般の不動産売買と同じ方法で売却活動を行うことができます。価格も市場に近い価格で売却することが可能です。
競売より高く売却できれば、それだけ残る債務の額も少なくなりますので、後々の返済についても状況は緩和されるはずです。
 
そして、任意売却には競売では決して出来ない「そのまま住み続けられる」という解決方法もあります。その時の状況によって、解決方法を色々選択できるということも任意売却の特徴です。
 
一般の不動産売買と同じ売却活動のため、差押や競売申立されていることを周囲に知られることもなく、プライバシーも守られますので、お悩みの場合は一度、任意売却を検討されてみてください。