不動産売却方法の種類とは？それぞれの違いを紹介

 
 
不動産の売却には様々な理由があると思います。
転勤や帰郷などで転居しなければならなくなったとか、今より大きい家・小さい家に住み替える必要がでてきたとか、住宅ローンや税金などの支払いができなくなり、やむなく手放さなければならないという方もいらっしゃるでしょう。
 
不動産を売却する場合、その売却代金で借入金の残金や滞納金を全額支払うのが一般的です。
しかし、中には売却しても債務が残ってしまうというケースもたくさんあります。
果たして、そのような状況での不動産売却は可能なのでしょうか。
 
そこで今回は、不動産を売却する方法についてお話したいと思います。
 
 

不動産を売却するにはどのような方法があるのか

 
 

不動産を売却する方法には、大きく分けて次の3つの方法があります。
 
①　一般売却
②　任意売却
③　競売・公売
 
 

① 一般売却

一般売却は、ごくごく普通の不動産売却方法です。
不動産の売却代金で、住宅ローンの残債務や滞納金などを全額返済することができる場合に、購入者を探して売買契約によって不動産を売却します。また、債務が残ってしまう場合でも、一括で支払うことができる資金が別途用意できるようであれば、一般売却での不動産売却は可能です。
 

② 任意売却

任意売却は、売却しても債務が残ってしまい一括で返済することができない場合に、その残った債務を引き続き分割で返済していくことを債権者（金融機関や保証会社、行政機関等）が認めてくれた場合に行うことができる売却方法です。
任意売却による不動産売却ができるかどうかは債権者次第となりますので、購入者を探す前にまずは債権者との話し合いが必要になります。債務の返済が困難な方を助けるためのやむを得ない方法となりますので、売却にあたっては債権者の意向が強く反映されることになります。
 

③ 競売・公売

競売は、債権者である民間の金融機関や保証会社などが、裁判所に競売申立を行うことで手続きが開始されます。
公売は、債権者である官公庁などの行政機関が、国税徴収法に基づいて不動産売却の手続きを行います。
ご存じの方も多いと思いますが、不動産競売・不動産公売とは、いわゆるオークションです。最近では競売・公売における不動産の相場も高くなってきているとはいえ、落札価格は市場価格の7～8割前後と言われており、手続きにかかる手数料や各種の諸経費も発生することから、売却後に最も債務が残ってしまう売却方法といえます。
 

負担はできるだけ少なくする

 
 

住宅ローンなどの債務の返済や税金などの支払いが困難となり、所有不動産を手放さなければならない状況になってしまった場合は、可能な限り残債務を少なくできる「任意売却」を検討すべきです。
競売・公売より高く、市場価格に近い金額での売却が可能になりますので、売却後の債務を少なくすることができ、また状況によってはリースバック（※1）を行って、売却後もそのまま住み続けるという方法も視野に入れることができます。
 

（※1）リースバック
リースバックとは、所有不動産を売却し、その不動産の購入者と賃貸借契約を結び、賃料を支払っていくことで引き続きその不動産を利用することができる仕組みのこと。
 
 

任意売却を成功させるために

 
 

任意売却が成功するかどうかは、まず、最初に行う債権者との話し合いが重要なポイントとなります。
 
債権者としても早急に債権（貸したお金の残金・滞納金など）を回収したいけれど、金額についてもできるだけ多く回収したいと思っているはずですので、全く話を聞いてくれないということはないと思います。
 
したがって、任意売却を行うにあたっては、不動産売買の知識があるだけでは足りず、金融の知識や法律関係の知識も必要となってきます。そうなると、任意売却を成功させるためにはどこに依頼をするのかが大きな鍵となってきます。
 
債権者と債務者の間に入って、早くスムーズに話が進められる任意売却に精通した会社に依頼するのが、成功率を高めるには一番良いでしょう。