住宅ローンを払えないとどうなる？状況別の対処法を解説

長引く不況や災害、生活環境の変化などに伴い、住宅ローンが払えない、このままだといずれ払えなくなるという状況に直面されている方が増えてきています。
また、今年に入って突然巻き起こった、新型コロナウイルスの感染拡大がこの状況をさらに悪化させているのは、皆様も周知の事実かと思います。

しかし、住宅ローンが払えなくなったからといって不安に感じたり、ひどく悩んだり、自暴自棄になる必要はありません。

住宅ローンが払えなくなってしまったとき一体何をどうしたら良いのか。
住宅ローンの滞納状況別にみた対処方法についてお伝えします。

【住宅ローンの滞納状況】：まだ滞納していない

「まだ滞納していない」という状況であれば、それほど心配する必要はありません。
滞納してはいないが、実際に支払いが苦しくなってきているようであるならば、するべきことは、

住宅ローンを契約した金融機関に、今後の支払い方法について相談すること。

です。

• 月々の支払額を減らして返済期間を長くする
• 当面は金利だけを支払う

など、方法はいくらでもあるはずです。
滞納せずに支払っていける方法を、金融機関の担当者と話し合って、解決策を見出すのが最善の方法です。

滞納前の相談であれば、金融機関も話を聞いてくれるはずです。特に今は、新型コロナウイルスの影響もありますので柔軟に対応していただけると思います。
連絡するのに多少の緊張はあるかと思いますが、そこで思い悩んで時間を費やすのは勿体無いことです。滞納することになってしまう前に必ず金融機関へ相談するようにしてください。

どうしても金融機関に連絡しづらいようでしたら当社にご連絡ください。お話を伺った上で一緒に解決方法を検討いたします。

【住宅ローンの滞納状況】：滞納1ヶ月～3ヶ月

滞納が始まった場合、滞納者への対応は金融機関によって多少違いはあるかと思いますが、概ね、次のようになります。

実際に「ブラックリスト」というリストは存在しませんが、1回でも滞納が認められると個人信用情報機関に滞納者と滞納内容の情報が登録されます。

期限の利益とは、「分割で返済できる権利」のことをいいます。期限の利益が喪失するとは、住宅ローンを分割で返済することができなくなるということです。

期限の利益が喪失してしまった場合、住宅ローン返済に向けての対処方法は次の2つになります。

1. 住宅ローン残金全額を現金で一括返済
2. 競売

滞納している時点で恐らく、①「一括返済」で問題を解決することは難しいと思われ、②「競売」が唯一の返済方法となってしまいます。

しかしここで、競売をせずに返済する任意売却という方法を、新たに選択することができるようになります。
任意売却は、「滞納している状態」「不動産価格が借入金残高を下回っている状態」でなければ実行できない不動産の売却手段です。

後々のことを考えた場合、競売より任意売却による解決のほうが格段にメリットはあります。滞納1ヶ月～3ヶ月という段階にあたる方は、一度、任意売却の専門家に相談されることをお勧めいたします。

何もせず、このまま時間が経過していくと、状況は自動的に「競売」へと進んでいきます。相談はできるだけ早めにしたほうが良いでしょう。

【住宅ローンの滞納状況】：滞納4ヶ月～6ヶ月

だいぶ滞納が続いてしまっています。この先、状況は次のように進んでいきます。

【住宅ローン契約時に保証会社を利用した場合】
滞納者の期限の利益が喪失すると金融機関は保証会社に対して請求を行い、保証会社が滞納者の代わりにローン残金を一括で返済します。

代位弁済が行われると、債権が金融機関から保証会社に移り、保証会社が新たな債権者となります。
その後、滞納者に対しては、保証会社からローン残金の全額一括返済請求がくることになります。

保証会社による全額一括返済請求に応じられないと、所有不動産に差押えが入り、債権者の申立てにより競売手続きへと移行します。

「不動産の差押」「競売申立」に至ってしまった場合、住宅ローン返済に向けての対処方法は次の3つです。

1. 住宅ローン残金全額（遅延損害金、競売申立費用なども含む）を現金で一括返済
2. 競売
3. 任意売却

代位弁済後は、ローン残金に年14％程度の遅延損害金が加算されていきます。
さらに競売申立てされると、債権者が支払った競売申立費用も債務者が負担することになります。

この段階場合でも、対処方法①で示した「住宅ローン残金の全額を一括返済」できるようであれば何も問題はありませんが、遅延損害金として発生した利息や、競売を申立てられた際の申立費用なども返済すべき残金に付加されますので、その点はご注意ください。

また、競売は市場相場よりも安価で落札されるのが一般的です。

安価で落札される＝残債務（借金）が多く残る。そこに、遅延損害金や申立費用などの諸費用もプラスされます。所有不動産が無くなり、返済しなければならない債務が増える。後々の生活にも大きく影響してくると思います。

借金を増やさないためにも、滞納が続いてしまっている場合には早めに行動し、住宅ローンの問題を解決させていくことが必要です。まだ間に合います！任意売却による解決をご希望であれば、早急に任意売却の専門家に相談してください。

この状況になっても何も対応しなければ、所有不動産は「競売」となります。

【住宅ローンの滞納状況】：競売開始決定通知が届いている

債権者である金融機関や保証会社によって多少対応は異なるかと思いますが、概ね滞納が6ヶ月程度続くと、債権者は競売申立の手続きを開始し、状況は次のように展開していきます。

競売開始決定の通知が届くことは、裁判所が競売に向けての準備を始めたことを意味します。競売に向けてのカウントダウンが始まります。

裁判所執行官による現地調査は、事前に裁判所から調査日時に関する通知が届きます。調査日時の希望や変更は受け付けられません。当日、不在の場合はカギ屋さんを同行させ勝手に鍵を開けて調査を行います。

競売開始決定通知が届いている状況にある場合、住宅ローン返済に向けての対処方法は次の3つです。

1. 住宅ローン残金全額（遅延損害金、競売申立費用なども含む）を現金で一括返済
2. 競売
3. 任意売却

対処方法は滞納4ヶ月～6ヶ月の場合と同じですが、残された時間が違います。この状況においては時間との戦いになります。

「任意売却」は、原則、期間入札が開始される前日までに全ての作業（債権者との話し合い、購入者探し、物件内覧、売買契約締結、代金清算、抵当権抹消、所有権移転）を完了させなければ成立しません。

競売開始決定通知が届いてから期間入札開始までの猶予時間は、裁判所の状況にもよりますが概ね4ヶ月～半年程度です。
時間はあるようであまりありません。そして実際には、任意売却できないというケースも残念ながらあります。

この状況にある方は一日も早い決断が必要です。但し、焦ってはいけません。

任意売却をしたいと思われた場合には、まず信頼できる任意売却専門会社を探して、とにかく一度、相談してみてください。

何もせずにご所有の不動産を競売にさせてしまうのは、その後の生活のことを考えても決して良策とはいえません。厳しい局面であることは事実ですが、このタイミングであれば任意売却によって解決できる可能性はあります。任意売却による解決をご検討ください！

【住宅ローンの滞納状況】：競売入札開始が直前に迫っている

競売の入札が目前に迫っています。不動産競売がどのように進んでいくのか見ていきましょう。

期間入札の日程は、裁判所より事前に通知があります。通知日程に基づいて期間入札が始まります。
期間入札とは一定の期間（概ね1週間程度）を設け、その期間中に購入希望者は入札するという制度です。

入札期間が終わると開札日に開札が行われます。一番高い金額で入札した人が、対象不動産を買受ける権利を得ます。

所有権移転により、対象不動産はあなたの所有物ではなくなります。新所有者から退去を要求されますので、退去しなくてはなりません。
退去日については、新所有者との直接の話し合いになることが多いと思いますが、話し合いがまとまらない場合には、裁判所による強制執行手続きによって強制退去となります。

所有権移転後、新所有者の許可なく住み続けている場合には、不法占拠者となりますのでご注意ください。

競売の場合は、引越しに伴う費用は誰からも提供されませんので自分で工面する必要があります。

競売入札開始が直前に迫っている状況にある場合、住宅ローン返済に向けての対処方法は次の3つです。

1. 住宅ローン残金全額（遅延損害金、競売申立費用なども含む）を現金で一括返済
2. 競売
3. 任意売却

但し、この状況にまで来てしまっているのであれば、①「一括返済」での解決は無理でしょう。
さらに、③「任意売却」についても非常に困難を極めます。出来ない確率がかなりUPしますので予めご承知おきください。

しかし諦めなければ、解決の糸口は見つかるかもしれません。
任意売却成功の可能性は限りなく低くなりますが、それでも決してゼロではありません。

可能性がある限り、任意売却にチャレンジしたいと思われましたら、今すぐ任意売却を専門に扱う不動産会社にご相談ください。