「競売」には種類があります。種類によって何が違うの？
「競売」とは、単刀直入にいうと「競り（せり）」のことで、その対象物を巡って購入希望者が同じタイミングで競り合い、最も高い金額を提示した人が落札する（手に入れる）というシステムです。
その対象物が、土地や建物などの不動産であった場合を「不動産競売」といいますが、競りにかけて不動産を売却します。しかし、この「不動産競売」には種類があることをご存じでしょうか。
本記事では、不動産競売の種類と違いについて説明いたします。
株式会社いちとり
代表取締役／代表相談員
林 達治
東証一部上場不動産会社、外資系金融機関、任意売却専門会社を経て、日本全国の不動産を対象とした任意売却を専門に扱う「株式会社いちとり」を設立。
勇気を出して相談してくださったご相談者様に最後まで寄り添ってサポートすることを信条に、現在も会社代表を務めながら代表相談員として、住宅ローンの悩みを抱える方々の問題解決のために精力的に活動している。
長年培ってきた任意売却に関する豊富な知識と経験を活かして、個人・法人問わず、年間500件以上の相談を受けており信頼も篤い。
不動産競売の種類
不動産競売は、民事執行法※1という法律に基づいて行われる手続きです。民事執行法における不動産競売には2種類の手続きがあります。
それが、次の2つです。
①不動産に対する強制執行としての強制競売（強制競売）
②担保権の実行としての不動産競売等（担保不動産競売）
※①は民事執行法第45条～第92条、②は民事執行法第180条～195条に規定されています。
（※1）民事執行法
民事執行法とは、民事訴訟法の「強制執行」と「競売」の規定を統合した法律のことです。（1979年公布、1980年施行）
制定の目的は、
１．執行手続きの迅速化
２．債権者の権利の確実な実現
３．買受人の地位の安定・強化
４．債務者保護 など
尚、本法律に規定されていた「仮差押え」「仮処分」に関する事項については、1989年に「民事保全法」として独立しました。
では、それぞれの違いを確認していきましょう。
不動産に対する強制執行としての強制競売（強制競売）
不動産に対する強制執行としての強制競売は、一般的に「強制競売」と言われます。
債務者が債務を返済できなくなった場合に、債権者が判決や公正証書などの債務名義※2に基づいて、債務者の所有する不動産を、裁判所を通して強制的に売却するための手続きです。
（※2）債務名義
債務名義とは、執行機関が強制執行をするときにおいて、債権者に債権が存在することを公的に証明する文書のことをいいます。強制執行は、この文書を前提にして初めて行うことが可能となります。
債務名義の代表的なものには、以下のようなものがあります。
■ 確定（給付）判決
■ 仮執行宣言付き判決
■ 支払督促
■ 調停調書
■ 和解調書
■ 執行証書 など
その他、民事執行法第22条で定められている各文書
日本においては、債権者本人が強引に債権の回収を行うことは禁じられていますので、国家の力を使って債権回収を図る方法（強制執行）が用いられます。
この「債務名義」に基づいて不動産を強制的に売却して換価する（お金に換える）手続きを「強制競売」といい、回収債権が住宅ローン以外であっても申立てることができます。
また、競売手続きは、案件ごとに事件番号が付されます。強制競売の場合は「令和○○年（ヌ）第○○○○号」というように（ ）内が「ヌ」という表記で表されます。
担保権の実行としての不動産競売等（担保不動産競売）
担保権の実行としての不動産競売等は、一般的に「担保不動産競売」と言われます。
例えば、住宅ローンを契約する際には、債権者（お金を貸した金融機関など）は住宅ローンの対象となる不動産を担保にして「抵当権」という権利を設定することが多いです。住宅ローンの返済が滞った場合には、債権者はその「抵当権」を実行し、担保となっている不動産を、裁判所を通して強制的に売却・換価します。
このように、担保となっている不動産を競売によって売却する手続きが、担保不動産競売となります。
しかし、担保不動産競売は、そこからさらに「不動産担保権の実行」と「形式競売」とに種類が分かれます。
まず「不動産担保権の実行」とは、不動産に設定された担保権（主に抵当権）の実行による競売です。
債務者が債務の弁済をしない場合に、債権者が抵当権を行使します。競売申立てを行って強制的に不動産を売却することで、売却代金から優先的に配当を受けることができます。それを住宅ローン残債務に充当することで債権回収を図ります。
次に「形式的競売」ですが、こちらは債務の清算としての競売ではなく、遺産分割や共有物分割、破産手続き上の換価などで不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売の手続きをその手段として利用するものです。
例えば、分割することが難しい財産（車や不動産など）を複数人で分けたい時などに利用されることが多く、財産をお金に換えることで分配が容易になります。
担保不動産競売は強制執行※3ではありませんが、前述しました「強制競売」の規定の多くが準用されており、手続きとしては強制執行と同じルールに基づいて行われます。
不動産担保権の実行の場合、事件番号の（ ）内は「ケ」と表記され、形式的競売の場合はその性質に応じて「ヌ」または「ケ」で表されます。
（※3）強制執行
強制執行とは、債権者が債務者に対して有すると認められた「私法」（私人と私人との間の法律関係を規律する法のこと。国家と私人との間の法律関係を規律する法のことは「公法」という）上の請求権を、国家権力によって強制的に実現する手続きのことです。民事執行法に規定されています。
不動産競売に関する手続き
「強制競売」も「担保不動産競売」も、債務者が債務を弁済することができなくなったことにより実行される手続きです。
民事執行法の規定に沿って不動産を売却し、売却代金を債権者に配当（分配）して残債務に充当する強制的な手続きであり、不動産所有者の意志に沿うものではない点が通常の不動産売買と大きく異なるところです。尚、競売手続きの進め方や、内容などに関しては概ね同じです。
公売との違い
競売と類似する手続きに「公売（こうばい）」という手続きがあります。
競売が、滞納債権を回収する目的で民間の債権者（金融機関や消費者金融など）が裁判所に申立て、裁判所主体で実行される手続きなのに対し、公売は滞納税金の回収のために国や自治体などの行政機関（税務署や役所など）が直接財産を差押え、売却・換価する手続きとなります。
また、それぞれが規定されている法律も異なり、競売は「民事執行法」、公売は「国税徴収法」という法律に基づいて手続きが行われます。
税金の納付は国民の義務であり、税金の場合は支払い免除（減免措置）がありません。全額納付が行われるまでは、各行政機関からの督促は続きますし、延滞した分に関しては高額な延滞税もかかってきます。
さらに公売は、行政機関が直接手続きを進めていきますので、公告されてから入札までの期間が比較的早いことが多いです。公売を回避する対策を講じるにあたり、状況によっては競売よりも時間的にタイトとなるケースも出てきますので、できるだけ早めに専門家に相談することをお勧めいたします。
所有不動産が競売となった場合には、任意売却による解決も可能です
住宅ローンや税金等の滞納が原因で、所有不動産が競売申立てをされてしまった場合には、解決方法のひとつに「任意売却」という手続きがあります。
任意売却は、不動産を売却しても債務が残ってしまうような場合でも、債権者の合意を得ることで所有不動産を売却することが可能であり、残っている債務を完済あるいは圧縮することができる不動産売却の手段です。不動産を売却しますので、依頼をするのは不動産会社がよいでしょう。その中でも、任意売却を専門に扱う不動産会社であれば話をスムーズに進めることができます。
但し、任意売却も対応できる時間に限りがありますので、相談だけでも早めに行動してみてください。
