任意売却ってなに？

住宅ローンや借入金が支払えず滞納していると、いずれ所有不動産が差押えされ競売になってしまいます。そのような状況になられた場合、競売の入札が開始される前であれば債権者の合意を得た上で不動産価格がローン残高を下回っても売却を可能にさせることができます。このような不動産取引のことを《任意売却》と言います。
私たち専門のコンサルタントが任意売却を希望される債務者（不動産所有者）と 債権者（金融機関・役所etc）など利害関係者との間に入って所有不動産売却に向けた話し合い・調整を行います。

また、任意売却では「残債務を減らすための売却」「引越し費用の確保」「住み続ける」など、ご相談者様の現状や今後のご希望に応じて、様々な方法から解決策を検討していくことが可能です。

任意売却での解決方法

任意売却では、以下のような解決方法があります。

高く売却する（完済または残りの「借金」を減らす）

不動産会社間情報システムなどを使い、地元の不動産会社や全国の不動産会社と連携。ご相談者様の要望・条件に合った購入者をお探しします。
売却活動は一般の不動産売買と同じ方法で行いますので、周囲に知られることなく問題を解決することができます。

引越し費用を確保する

競売では引越し費用を請求することはできませんが、任意売却の場合、債権者との交渉次第で売却代金の中から引越し費用を確保することが可能です。
また、確保した費用が実際の引越し費用に不足する場合には、買主様のご厚意としてご準備いただけるよう交渉いたします。

そのまま住み続ける

信頼できる第三者へ所有不動産を売却し、賃料を払っていくことで、ご自宅に住み続けるという方法もあります。現在のあなたの状況に応じて、最善の方法を選択していきます。
住み続けるための方法として3パターンあります。

▶　住み続けるための３つの方法

任意売却成立まではすべて無料です！

ご相談から任意売却成立に至るまですべて無料です！
任意売却のメリットは、ご相談者様（所有者）には一切の費用負担がないことです。 任意売却に必要な費用はすべて売却代金から清算されるため費用がかかりません。
任意売却成立後、成功報酬として不動産会社へ支払われる手数料やその他の手数料、抵当権抹消（これで担保が外れる）費用、引っ越し費用などの諸費用はすべて売却代金から分配されます。この分配の中に当社への報酬も含まれているため、ご相談者様が任意売却を依頼するのに費用を負担することは一切ありません。

任意売却費用はすべて売却代金の中で清算されますので、費用は一切かかりません。

全ては成功報酬のため、万が一、任意売却に成功しなかった場合も、費用は一切かかりません。
※ 状況により、分配可能範囲は異なります。

引越し費用のトラブルに注意！

「ウチに依頼すれば引越し費用として100万円以上お支払いします！」というように 事前に具体的な金額を確約する不動産業者が増加しています。
引越し費用はあくまでも債権者との話合いの中で認めてもらうものであり、 事前に確約できるものではありません。
また、このような業者はご自宅周辺をウロウロしたり、近所へ聞き込みやチラシ配布などを行うことも多いため十分ご注意ください。
突然ご自宅へ来るような業者は相手にしないことをオススメします！

● 任意売却 Q&A

• Ｑ.「任意売却」と「競売」とはどう違うの？▼

  Ａ．「任意売却」は、所有者の意思で行うことができるため、一般的に競売より高い価格で売却することが可能です。それにより住宅ローンの残りや借金（残債務）も競売に比べて少なくできます。
  また、お借入れしている金融機関や保証会社など（債権者）との交渉次第では、滞納されている税金や管理費、引越し費用などが売却価格から支払われることもあり、引越し時期の相談も可能です。
  一方、「競売」では、所有者の意思とは関係なく売却価格が決められ、それに比例した債務が残ります。落札されれば強制退去を命じられる場合も多く、引越し時期の相談などはできません。競売情報は裁判所のホームページや新聞・広告などの媒体を通じ広く公開されますので、近隣のかたに情報が知れ渡ってしまう恐れもあります。

• Ｑ. 任意売却後に残った借金はどうすればいいの？▼

  Ａ．残ったローンや借金は帳消しにはなりません！任意売却をしたことによって借金がきれいに片付いた！というのは理想ではありますが、現実にはそうなるケースは極めて稀です。では、残ってしまったローンや借金はどうしたらよいのか･･･。まずは、任意売却専門業者に協力してもらい、債権者との債権減額交渉にあたってもらうのがよいでしょう。自宅を手放した債務者には、まとまった現金や資産が残っていないケースが大半です。そうなってしまった以上、債務者としては資産と収入を明らかにして、日常生活をしながら返していける返済額にまとまるよう交渉するほかありません。債権者側も債務者に無理をいって回収不能になるよりは、少しでも回収したいと考えるのが普通です。交渉がまとまれば、誠意をもって無理のない範囲で少しずつ返済していってください。生活の状況によっては5千円ずつでも1万円ずつでも返済していけばよいのです。

• Ｑ. 任意売却にかかる費用はいくら？▼

  Ａ．任意売却を依頼するのに費用は一切かかりません！任意売却の手続きを専門の業者などに依頼する場合、初めから用意しなければならない費用というものは一切ありません。もしも、任意売却を検討したいと思っていても「業者に支払うお金がないから無理」と諦めて問合せを断念しているかたは、今すぐ考えを改めてください！
  では、任意売却は全く無料なのか･･･といえば、そうではありません。なぜかというと、それはすべて「成功報酬」だからです。任意売却業者に支払う仲介手数料（宅地建物取引業法により、手数料の金額は法律で定められていますので、業者によって異なるということはありません）などは、任意売却で得られた物件の売却代金から差し引かれるという仕組みになっています。

  例えば、物件が1,500万円で売却できた場合「48万6,000円（1,500万円×3.24%）＋6万4,800円＝55万800円」が、仲介手数料として売却代金から差し引かれ任意売却業者に支払われます。債務者は残った1,444万9,200円を金融機関など（債権者）への返済に充てます。

  さらに任意売却の場合は、売却代金の中から引越し費用などを還元してもらえるケースもあります。任意売却専門の業者はそのあたりの事情も詳しく分かっていますので、依頼をすれば引越し費用や当面の生活資金を捻出できるよう、債権者に交渉してくれます。ただし、これらの費用については注意すべき点もあります。

• Ｑ. どこに依頼すればいいの？▼

  Ａ．任意売却は、任意売却専門業者以外にも、一般的な不動産業者や弁護士、司法書士といった方々にも依頼することができます。しかし、お勧めはやはり「任意売却専門業者」です。
  その理由は、何といっても債権者への交渉や手続きに関する知識や経験の豊富さ、任意売却物件に関する買主探しの情報量やネットワークが他に比べて秀でているからです。
  
  《一般的な不動産業者の場合だと》
  不動産の売買という点に変わりはありませんので受け付けてはくれます。しかし、ローン残高が売却予想額よりも高額になってしまいそうな場合（売却してもローン完済にならない場合）には、その不足分をどうするかといったことへの対応はあまり期待ができません。それこそ「任意売却を扱うのは今回が初めて」という事態もありえます。任意売却における最重要ポイントは「債権者との交渉」です。懇意にしている不動産業者にどうしてもお願いしたいと思った場合でも、まずは任意売却での債権者交渉の経験がどれくらいあるのかを確認してから依頼することをお勧めします。任意売却を成功させるためには、情に流されず依頼先を選定することが大切です。
  《弁護士や司法書士の場合だと》
  安心や信用という面では申し分ありません。一般の不動産業者に比べたら債権者との交渉などに関しては心強いでしょう。しかしその反面、不動産の売却先の選定や価格交渉といった業務に関しては、このような士業の方々が直接行うことは少なく不慣れな点も多いことから、実際にはお付き合いのある不動産業者へ依頼（外注）することが多いようです。そうなれば結局は、その依頼先の不動産業者の能力に左右されるということになってしまいます。
  一般の不動産業者や弁護士、司法書士といった方々に依頼することは決して間違いではありません。しかし、内容の満足度という点では未知数です。任意売却に関する手続きや交渉に対する経験度という観点から、やはり一番お勧めしたいのは任意売却に長けた専門の業者ですが、任意売却専門業者の中にも、いわゆる悪徳業者やそれに近い輩も存在しているのは事実です。上記の説明を参考に、安心して任せられる依頼先を探してください。

• Ｑ.「引越し費用として200万円受け取れる」と不動産業者に言われたことがあるけど本当？▼

  Ａ．「引越し費用」や「当面の生活資金」といった費用は、必ずもらえるものとは限りません。
  なぜならそれは、
  
  ①任意売却が成功した場合
  
  ②債権者が費用の捻出に同意した場合
  
  この①と②が両方とも成立したときにだけ可能になるからです。したがって、任意売却を行っておらず、債権者の同意も得られていない前から「〇〇万円受け取れます」「〇〇万円お渡しできます」などということはあり得ないのです。そのようなことを言っている業者は要注意！悪徳業者である可能性があります。これらの費用は、仲介をしている業者が債権者と粘り強く交渉した結果得られるもので、金額についても最初からいくらとは言えない性質のものです。それにも関わらず、初めから200万円などと謳うのは悪質な客寄せ以外にありません。くれぐれもご注意ください！

● ケース別解決事例

• 【離婚】 元ご主人のローン滞納。連絡もつかず。▼

  《相談者》	日村 様 （仮名）
  《年　齢》	41歳
  《職　業》	パート
  《家　族》	2人（子供1人　13歳）
  《相談時の状況》	2年前に離婚し、日村様とお子様はそのまま住み続けることに。ご主人名義であったマンションの家賃などは養育費の代わりに元ご主人が支払うという約束でした。ところが、ある日突然、裁判所から「担保不動産競売開始決定」という書類が届き、慌てて元ご主人へ連絡をとったのですが、連絡がつかない状況でした。不安な状況が続いた中で何か対策はないかとインターネットで調べたところ、当社のことを知っていただきご相談くださいました。
  《希　望》	住み続けたい

  解決までの流れ・方法

  お子様が中学校を卒業するまでは今の自宅に住み続けたいというのが日村様のご希望でした。しかし、ご自宅の名義は元ご主人であるため、ご本人と連絡がとれなければ任意売却ができません。やむなく元ご主人のご両親への連絡が必要と考え、日村様からご両親へ連絡をしていただきました。当社が日村様と元ご主人のご両親との間を仲立ちすることで、何とか元ご主人本人と連絡が取れるようになりました。すぐに元ご主人と面談をさせていただいたところ、「転職して給料が下がったことで住宅ローンが払えなくなってしまった」とのことでした。競売まで残りの時間が限られていることをお伝えし、元ご主人から任意売却への同意をいただくと同時に、債権者への交渉を始め、任意売却の許可を取りました。ご自宅を綺麗に使用されていたこともあり、住宅ローンを下回る家賃で貸してくださる投資家もすぐに見つけることができました。元ご主人も「その家賃であれば支払っていける」とのことでしたので、投資家様には2年間限定で貸していただけるようご協力いただき、競売を避けることができました。

  ポイント

  任意売却は、名義人（所有者）の同意がなくては行うことができません。 今回のケースでは、元ご主人と連絡が取れなければ住み続けることも競売を避けることもできませんでした。名義人と連絡が取れずにお困りの場合でも諦めずに、まずは当社へご相談ください。一緒に解決策を探してまいります。

• 【管理費滞納】 病気による退職で収入ゼロに。▼

  《相談者》	富田 様 （仮名）
  《年　齢》	56歳
  《職　業》	無職
  《家　族》	単身
  《相談時の状況》	父親が生前残してくれたマンションに一人でお住まいだった富田様は、10年前から体調を崩し長期的に働くこともできず、貯金を切り崩しながら生活されていました。貯金も底をつき、電気、ガス、水道など全てストップされてしまったある日、裁判所から競売申立て（担保不動産競売開始決定）の封筒が届きました。父親が残してくれたマンションは、現金で購入していたため金融機関などからの借入も一切ありません。状況が把握できずにいた富田様ですが、裁判所から届いた書類を見返すと、申立人（委託者）が弁護士となっていました。富田様は、体調が悪くなってからの約5年間、マンションの管理費を滞納し続けてしまっていたのです。競売申立人は、管理組合から管理費回収の委託を受けた弁護士からでした。
  《希　望》	引越し代と再出発の費用を確保したい

  解決までの流れ・方法

  富田様からご相談をいただき状況を伺うと、何度も管理組合や管理会社から注意、督促を受けていたことが分かりました。その場ですぐに管理組合の代理人となっている弁護士へ連絡。競売になれば安く売却されてしまうことをご理解いただき、当社で任意売却することの許可をいただきました。ただし、滞納した管理費や修繕費、遅延損害金に加え、管理会社が委託した弁護士費用、競売申し立て費用なども富田様が返済することが条件でした。すぐ売却活動に入ろうとしましたが、室内が荒れていたため、一般市場での販売は難しい状況でした。そこで当社提携の投資家様たちへお声がけしたところ、快く購入を引き受けてくださる方が見つかり、弁護士費用を含めた全額と引越し費用、再出発費用を確保することで解決することができました。

  ポイント

  管理費などの滞納を続けてしまった場合、管理会社などから督促状が送られてくる、管理組合の理事会で取り上げられる、弁護士から内容証明が届くなど様々な方法が取られます。しかし、それらを無視し続けてしまうと最終的には競売の申し立てとなってしまいます。管理組合や管理会社から委託を受けた弁護士費用、競売申し立て費用は、通常、所有者（債務者）が支払うことになります。ご相談が遅くなると、遅延損害金や弁護士費用など本来なら払わなくてもよいはずの出費が増え、手元に残るお金が少なくなりますので注意が必要です。

• 【転職】 夫の転職により返済滞納。▼

  《相談者》	前田 様（仮名）
  《年　齢》	39歳（夫） 38歳（妻）
  《職　業》	会社員（夫） 専業主婦（妻）
  《家　族》	3人（子供1人　9歳）
  《相談時の状況》	前田様ご夫妻は、奥様の妊娠を機に１０年前に戸建てのお住まいを購入されました。若い頃にご購入されたこともあり返済は大変でしたが、それでも毎月数万円ずつは貯金できる程度の収入はありました。ところが約４年ほど前、さらに収入を上げようと転職したことがきっかけで人生が暗転。新しい勤務先では人間関係がうまくいかず、約半年で退職。その後、なかなか再就職先が見つからず、やっと見つけた転職先でも希望通りの十分な収入は見込めず、次第に住宅ローンの返済が滞るようになりました。 銀行へは毎月の返済額の減額をお願いしに行きましたが、滞納実績があることと今後の返済見通しが読めないということで断られてしまい、どうしたらよいかと相談をいただきました。
  《希　望》	少しでも高く売却して、残りの借金を少なくしたい。 やり直したい。

  解決までの流れ・方法

  ご夫妻にご希望を伺うと、少しでも高く売却してやり直したいとのことでした。前田様は競売申し立て前のご相談でしたが、このままでは競売になってしまいます。競売を申し立てられると申し立て費用も加算して返済しなくてはなりません。すぐに債権者に連絡を取り交渉を重ねた結果、任意売却することに承諾をいただき、売却活動を開始しました。その結果、3組の購入希望者の中で一番条件の良い方に購入していただくことができました。

  ポイント

  競売の申し立てがされると、その申し立て費用も加算した金額を返済しなくてはなりません。競売申し立てされる前に、少しでも早く任意売却することで無駄な返済が減ります。前田様の場合は、早期にご相談いただいたことで、ご希望に合った解決に繋がったと思います。

• 【税金】 部長からアルバイトに。収入減で自宅差押。▼

  《相談者》	市川 様 （仮名）
  《年　齢》	42歳
  《職　業》	会社員
  《家　族》	2人（ご本人、妻）
  《相談時の状況》	市川様は、10年以上同じ大手IT企業に勤めていましたが、業績悪化に伴うリストラの対象に。幸い、一定期間後のリストラとなっていたため、転職は簡単だと思っていたとのことです。 そんな考えに大きな落とし穴がありました。 市川様は、長年同じ企業に勤務していたため、部下を何人も抱える部長職になっていたのです。大手企業の部長の転職となるため、引受先(転職先)となってくれる企業がなかなか見つかりませんでした。50社以上受けても見つからず、やっとの思いで探した先がアルバイトでの採用。当然、収入も減り、生活するのがやっとの状況になっていき、次第に住宅ローン、住民税や固定資産税など滞納するようになっていきました。 そんなある日、役所からご自宅の差押調書が届き、慌てて当社にご連絡いただきました。
  《希　望》	競売は避けたい 高く売却して、借金を少なくしたい

  解決までの流れ・方法

  当社にご相談いただいた時には、すでに税金が約180万円、住宅ローンも4回滞納して、保証会社から「代位弁済通知書」が届き、住宅ローンも売却可能金額より残債務が明らかに多い状態でした。
  ご自宅を差押えられてしまっている場合、差押解除をしなければ任意売却ができません。役所に訪問し、何度も話し合い、ようやく差押解除に応じてもらう提案ができたことで、無事に任意売却をすることができました。

  ポイント

  税金、その他のお借入などでご自宅が差押えられてしまった場合、それら差押解除ができないと任意売却ができません。当然、金融機関（保証会社）との交渉も必要になるため、役所含めた複数の債権者と調整ができるという経験が必要になります。

  今回のケースでは、任意売却を専門に扱う当社にご相談いただいたことで、各関係機関との調整がスムーズに行われ任意売却が成立。無事、競売を回避することができました。
  債権者など関係機関との調整には経験が必要です。ご自宅に差押が入ってしまった場合には、まずは当社にご相談ください。最善・最良の方法で解決策をご提案いたします。

• 【借金】 子どものためと思った借金が原因で競売申立。▼

  《相談者》	斎藤 様 （仮名）
  《年　齢》	56歳
  《職　業》	会社員
  《家　族》	4人（妻、子供2人　24歳・27歳）
  《相談時の状況》	教育熱心な斎藤様は、お子様に小さいときから塾や習い事にたくさん通わせていたと言います。 塾や習い事に掛かる費用の支払いは辛い時もありましたが、勤務年数が増えるにつれ収入も上がっていったため何とかなっていたそうです。そして、収入分からでは支払いきれない時は、カードローン（キャッシングなど）で一時的に借り入れをして、ボーナスが入った時に返済をする生活を20年以上続け、気づいた時には6社から借金をしていました。しかし、次第に返済が厳しくなり住宅ローンと税金を滞納するようになりました。 状況は日に日に悪化していき、銀行から電話や督促状が来るようになっていましたが支払うことができないため、無視してしまっていたところ、ついに銀行の保証会社（債権者）から競売開始決定の内容証明が送られてきたため慌てて債権者に連絡。ところが、債権者は一括返済する以外は認めないと話を取りあってくれませんでした。 斎藤様はこれ以上どうしていいか分からず、自己破産を考えはじめていた時に、当社のホームページをご覧になりご相談くださいました。
  《希　望》	高く売却したい。引っ越し代を確保したい。

  解決までの流れ・方法

  斎藤様のご希望は、「住宅ローンや税金など、少しでも返済するものを減らしたい。引っ越し費用が欲しい」ということでした。
  すでにお子様達は社会人になり、独立されていたため、斎藤様ご夫妻が住むための新居探しと、債権者（銀行や役所など）との話し合いをすぐに開始しました。
  斎藤様が債権者に連絡した際には取り合ってくれなかったそうですが、当社が改めて債権者へ連絡の上、状況の説明や解決方法などをご提案することで任意売却を認めてもらうことができました。斎藤様も積極的にご協力くださり、役所やカード会社とも連携を取りながら無事に新居へのお引越しと、任意売却により競売を取り下げることに成功しました。

  ポイント

  任意売却のご相談をいただく方は、住宅ローン以外の税金やカードローンの滞納により、自宅が差押えされていることも少なくありません。（実際のところ、ひとつの不動産に複数の差押えがされることは多いです） 当然、差押えの件数が少ないほうが成功率も高くなります。
  今回のケースでは、すぐに役所やカード会社に連絡をして当社から返済計画を提示したことで他からの差押えが入らなかったこと、また、根気強く話し合いを続けたことで債権者が任意売却に協力してくださったことが解決のポイントとなりました。

• 【詐欺】 上場企業社長が任意売却。▼

  《相談者》	袴田 様 （仮名）
  《年　齢》	45歳
  《職　業》	会社経営
  《家　族》	4人（妻、子供2人）
  《相談時の状況》	詳細を記載することはできませんが、袴田様は信頼していた人に騙され、多額の借金を背負うこととなってしまいました。 袴田様が一代で築き上げた上場会社の存続も危ぶまれる状況に陥り、悩みに悩んだ末、袴田様は大切な従業員を守るためにご自身が辞任し、会社は存続させるという決断をされました。 しかし、年収が高かった袴田様の税金は高額です。職を失ってしまったことで、あっという間に税金、住宅ローンの支払いが困難な状況に。少しでも早く借金を減らし、新しいビジネスを再開したいと当社にご相談いただきました。
  《希　望》	高く売却したい・引越し費用を確保したい

  解決までの流れ・方法

  税金の差押えが既にされていたため、債権者との話し合い、役所との話し合い、売却活動を同時に進めていきました。
  袴田様のご自宅は高級住宅街にあり、競売になった場合でも高額で落札されることの予想ができましたので、債権者との話し合いの中で応諾価格の目安の当たりを経験から割り出しながら、早期売却活動を開始。結果、早期売却活動を行うことが功を奏し、債権者や役所との話し合いの時間も多く取れたため、無事に任意売却が成功いたしました。

  ポイント

  債権者は、全額返済（競売申立されている場合は、その費用と損害金も含む）以外は、売却を認めてくれません。そのため任意売却で債権者から売却許可を取るのですが、「価格は〇〇万円ならいいですよ！」と、金額自体を提示してくることはありません。（債権者からしたら、少しでも高い金額を回収したいので当然ではありますが･･･）
  そこで経験がモノを言います。
  債権者との話し合いの中から応諾金額を炙り出さなくてはならず、任意売却に不慣れな方がこのような話し合い（交渉）をすると成約できません。今回のケースも交渉の中で応諾金額を掴み、早期に売却価格を見定めることができたことが、任意売却の成功に繋がりました。
  
  ＜任意売却専門会社かどうかの見極めポイント＞
  任意売却を依頼したい・相談したい会社のホームページをご覧になると大体わかります。
  任意売却を専門としている会社は、ホームページにも任意売却のことしか記載されていません。逆に不慣れな（片手間で任意売却を行っている）会社は、任意売却以外でたくさんの不動産を紹介をしていたり、1ページだけ任意売却のことが書いてある程度です。つまり、集客のひとつとして任意売却を行っています。
  ですので、依頼を検討されている会社のホームページは事前にご確認いただくことをお勧めします。
  
  いちとりは、任意売却を専門に扱う不動産会社です。
  「任意売却依頼先の選び方」についても詳しく掲載しておりますので、任意売却をご検討されている方は、是非一度、当社のホームページの中もご覧になってみてください！
  
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  任意売却依頼先の選び方

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