住宅ローンを一括返済するメリット・デメリットとは？自宅売却時の注意点も解説

住宅ローンを返済している方の中には、手元にまとまった資金ができたことをきっかけに、一括返済を検討する方もいらっしゃるでしょう。

また、転勤や住み替え、離婚などの事情によって自宅を売却することになり、住宅ローンの一括返済が必要になるケースもあります。

住宅ローンを一括返済すれば、将来の利息負担や毎月の返済負担をなくすことができる一方で、手元の資金が減少することや、住宅ローン控除を受けられなくなることなど、注意すべき点もあります。
また、住宅ローンが残っている自宅でも、売却代金を返済に充てることで売却できる場合があります。

そこで今回は、住宅ローンを一括返済するメリット・デメリットと、住宅ローンが残っている自宅を売却する際の注意点について解説します。

住宅ローンを一括返済するメリット

住宅ローンの一括返済とは、残っている借入金をまとめて返済し、住宅ローンを完済することです。金融機関によっては「全額繰上返済」と呼ばれたりもします。

主なメリットとして、次のようなものがあります。

１．将来の利息負担を軽減できる

一括返済の大きなメリットは、今後支払う予定だった住宅ローンの利息を削減できることです。

住宅ローンの返済額には元金だけでなく利息も含まれているため、完済することで、その後の利息を支払う必要がなくなります。

特に、残りの返済期間が長い場合や借入金額が大きい場合には、利息の軽減効果も大きくなる可能性があります。

２．毎月の返済負担がなくなる

住宅ローンを完済すれば、毎月の返済が不要になります。

これまで住宅ローンの返済に充てていた資金を、生活費や教育費、老後資金などに回せるようになるため、家計に余裕が生まれます。

また、長期間にわたって返済を続けるという精神的な負担から解放されることも、大きなメリットといえるでしょう。

３．保証料の一部が戻ってくる場合がある

住宅ローンの借入時に保証料を一括前払いしていた場合、早期に完済することで、保証料の一部が返戻されることがあります。

ただし、返戻の有無や金額は金融機関や保証会社によって異なります。保証料を金利に上乗せして支払っている場合などは、返戻されないこともありますので、事前に確認しておきましょう。

４．抵当権を抹消できる

住宅ローンを完済すると、金融機関が設定していた抵当権を抹消する手続きが可能になります。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合などに、金融機関が担保となっている不動産から優先的に弁済を受けるための権利です。

完済後に抵当権を抹消すれば、不動産の権利関係が整理され、売却や贈与などの手続きも進めやすくなります。

住宅ローンを一括返済するデメリット

一方で、住宅ローンの一括返済には注意しておきたいデメリットもあります。

利息の軽減や毎月の返済負担の解消といったメリットだけに注目するのではなく、資金面や税金、保険などへの影響も考慮する必要があります。

１．手元の資金が少なくなる

最も大きなデメリットは、まとまった資金を一度に支払うため、手元の預貯金が大きく減少することです。

住宅ローンを完済しても、病気やけが、失業、住宅の修繕など、予期せぬ出費が発生する可能性はあります。
また、住宅を所有している限り、固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などの負担も続きます。

そのため、一括返済を行う際には、完済後も生活資金や緊急時に備える資金を十分に確保できるか、慎重に検討することが大切です。

２．住宅ローン控除を受けられなくなる

住宅ローン控除を利用している場合、一括返済によって住宅ローンがなくなると、原則として翌年以降の控除を受けられなくなります。

住宅ローン控除の適用期間が残っている場合には、控除による税負担の軽減額と、一括返済によって削減できる利息を比較する必要があります。

住宅ローンの金利が低く、控除によるメリットが大きい場合には、返済を続けた方が有利になるケースもあります。

３．団体信用生命保険の保障が終了する

住宅ローンを利用する際に加入する団体信用生命保険（団信）は、契約者が死亡した場合や所定の高度障害状態になった場合などに、保険金によって住宅ローンの残債務が弁済される仕組みです。

住宅ローンを一括返済すると、原則として団信の保障も終了します。

特約によって疾病保障などが付いている場合も同様ですので、完済後に必要な保障が不足しないか、生命保険などの内容を確認しておきましょう。

４．資金運用の機会を失う可能性がある

住宅ローンの金利が低く、手元資金を運用することで、それを上回る利回りが期待できる場合には、一括返済をせずに資金を運用するという選択肢もあります。

ただし、投資には元本割れのリスクがあり、期待どおりの収益が得られるとは限りません。金利だけで判断するのではなく、運用リスクや資金の使い道も考慮する必要があります。

５．一括返済の手数料や諸費用が発生する

金融機関や住宅ローンの商品によっては、一括返済に伴う繰上返済手数料が発生します。

また、完済後に抵当権抹消登記を行う際には、登録免許税や司法書士への報酬などが必要になる場合もあります。

こうした費用も含めて、事前に一括返済に必要な金額を確認しておきましょう。

住宅ローンは一括返済した方がよい？

住宅ローンの一括返済にはメリットとデメリットがあるため、どちらが有利になるかは個々の状況によって異なります。

判断する際には、次のような点を確認しておくことが大切です。

特に、住宅ローンの金利が低く、控除期間も残っている場合には、急いで完済する必要がないケースもあります。

一方、退職後の返済負担をなくしたい場合などには、一括返済が有効な選択肢になることもあります。

大切なのは、目先の利息軽減だけでなく、完済後の生活設計まで考慮して判断することです。

住宅ローンが残っている自宅は売却できる？

住宅ローンが残っている不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。

一般的な不動産売買では、住宅ローンを完済して抵当権を抹消したうえで、買主へ所有権を移転します。

ただし、売却前に自己資金で住宅ローンを一括返済しなければならないわけではありません。売却代金を住宅ローンの返済に充て、売却と同時に抵当権を抹消する方法もあります。

例えば、住宅ローンの残債務が2,000万円で、自宅が2,500万円で売却できる場合には、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。

一方、残債務が2,500万円あるのに対して、売却価格が2,000万円だった場合には、500万円の不足が生じます。

この不足額を自己資金で補えれば通常の売却が可能ですが、補うことが難しい場合には、金融機関との調整が必要になります。

住宅ローンを完済できない場合は「任意売却」という方法もある

住宅ローンの残債務が売却価格を上回り、自己資金でも不足額を補えない場合には、「任意売却」という方法を検討できることがあります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合などに、債権者である金融機関などの同意を得て不動産を売却する方法です。

通常であれば住宅ローンを完済しなければ抵当権を抹消できませんが、任意売却では債権者の同意を得ることで、残債務がある状態でも売却できる場合があります。

任意売却のメリットは、競売と比較して一般の不動産市場に近い条件で売却できる可能性があることです。その結果、競売よりも高い価格で売却でき、残債務を少なくできるケースもあります。

ただし、任意売却を行っても残った住宅ローンの返済義務がなくなるわけではありません。また、債権者の同意が必要となるため、必ず希望どおりに売却できるとは限りません。

住宅ローンの返済が難しくなった場合や、自宅を売却しても完済できない可能性がある場合には、早めに金融機関や任意売却に精通した不動産会社へ相談することをおすすめします。

まとめ｜一括返済はメリット・デメリットを理解して総合的な判断が大切

住宅ローンの一括返済には、将来の利息負担を軽減できることや、毎月の返済がなくなることなど、多くのメリットがあります。

一方で、手元資金の減少や住宅ローン控除の終了、団体信用生命保険の保障終了など、注意すべきデメリットもあります。

そのため、一括返済を検討する際には、住宅ローンの金利や残債務だけでなく、税金や保険、今後の生活資金なども含めて総合的に判断することが大切です。

また、住宅ローンが残っている自宅でも、売却代金による完済や任意売却によって売却できる可能性があります。

住宅ローンの一括返済や自宅の売却は、その後の生活にも大きく関わる重要な判断です。ご自身の状況に合った方法を選択するためにも、金融機関や不動産の専門家に相談しながら慎重に進めていきましょう。