離婚と住宅ローン問題

2021 5/14

2021.02.05 2021.05.14

離婚を検討する場合、住宅ローンで購入した自宅はどうなってしまうの？！

そのような悩みを抱えている方も多いと思います。
離婚後の自宅については、売却、元夫や元妻のどちらかが住み続ける、誰かに貸すなど、状況は様々だと思います。

ここでは、離婚を検討する際の自宅の売却について、確認すべきことをまとめました。

離婚を検討する際に確認すべきこと

自宅の名義は、単独名義？それとも共有名義？

自宅の名義について、一人で所有している単独名義なのか、夫婦や同居人などと複数人で所有している共有名義なのかという確認が必要になります。

単独名義の場合：　所有者が一人のため、原則、所有者一人の意思で売却することが出来ます。

共有名義の場合：　所有者が複数人のため、売却するには所有者全員の同意が必要となります。

住宅ローンの名義・契約内容

住宅ローンは、自身が住むために金融機関などから借入れるローンのため、一般的に、住宅ローン契約者＝所有者（主債務者）となります。

ここで注意が必要なのが、単独で住宅ローンを借りた場合でも、配偶者などが連帯保証人（※1）や連帯債務者（※2）となっている場合です。

（※1）連帯保証人とは
主債務者が債務を履行（返済）しない場合に、主債務者に代わって返済をする者のこと。

例えば、住宅ローン契約者が夫で、連帯保証人が妻の場合は、夫が住宅ローンの返済を滞納した場合に、連帯保証人である妻に返済義務が発生します。

（※2）連帯債務者とは
同一内容の義務を負う者のこと。夫婦共有の名義で住宅ローンを借りた場合、その両者が連帯債務者となります。

例えば、連帯債務者が夫と妻の場合（夫婦で住宅ローンを借りた場合）は、債権者である金融機関は、その返済を夫婦のどちらか一方に求めることも、夫婦両方に求めることもできます。

住宅ローンの残高

いざ売却をしようとした際に、住宅ローンがいくら残っているかによって、売却方法が変わってきます。

住宅ローンの残高は、借入時や定期的に借入金融機関から送られてくる、ローン返済予定表などで確認できます。紛失してしまった場合は、金融機関に連絡をすれば再郵送してくれることが多いです。

自宅の価格調査（査定）

実際にいくらで売却できるか、自宅の価格調査を行います。

査定は、不動産会社や不動産鑑定士などに依頼をしますが、無料で査定してくれる上、実際に売却となると査定した不動産会社が行うため、一般的には不動産会社に依頼することが多いです。

また査定方法は、周辺の相場や売却事例、公示地価などから算出する机上査定、実際に現地を訪問した上で算出する現地査定があります。

現地査定の方が、より正確な価格査定となるため、売却検討初期は「机上査定」、いよいよ売却するぞ！という段階になったら「現地査定」で、より具体的な査定を依頼することが多いです。

ここまで確認できたら、次のステップです。
自宅を売却する際、住宅ローン残高（残債務）よりも売却価格が上回っているのか、下回っているのかを把握します。

売却価格と住宅ローン残高（残債務）

債権者の合意の上、残債務がある状況で売却する方法を、任意売却と言います。

残債務については、毎月返済していくことになりますが、その返済額は5千円や1万円など、債権者との話し合いのもとで払える範囲で少しずつ支払っていくということになります。

また、競売のように安い価格で売却されてしまう心配もなく、通常の価格で売却するため、残債務も圧縮できます。

任意売却後に残った借金は？

アンダーローン

売却価格が、残債務よりも上回っている状況のこと。

自宅売却後、手元に残ったお金は夫と妻で財産分与することが一般的です。

オーバーローン

残債務が、売却価格よりも上回っている状況のこと。

オーバーローンでも、預貯金などの自己資金で差額を返済できるのであれば問題はありません。
注意が必要なのは、差額分の自己資金がなく、住宅ローンが残ってしまう場合です。

この場合、借入れた金融機関（債権者）の合意を得た上でなければ売却することは出来ません。

これは、住宅ローンを借りる際、金融機関は自宅を担保として「抵当権」を設定しますが、自宅売却には「抵当権」を抹消することが必要となるため、全額一括返済以外は債権者の合意が必要となるためです。

債権者の合意が得られない場合は、売却することが出来ず、離婚後も住宅ローンの契約者（主債務者）が引き続き返済を続けていくことになります。