任意売却後の住宅ローン残債の行方

任意売却のご相談をいただく中で、

というご質問をよくいただきます。

答えは2つです。

結論を言いますと、任意売却をしても債務が残ってしまう場合には、引き続き返済を続けていくことになります。
しかし、今までの返済内容よりは、かなり負担が軽減されるようになりますので、あまり不安に思うことはありません。

本記事では、任意売却後の住宅ローン残債の行方について分かりやすく説明いたします。

住宅ローンを滞納すると

住宅ローンを滞納すると、ローン契約を結んだ金融機関から督促状などによる連絡が来るようになります。

それでも滞納を続けていると、「期限の利益喪失」に関する通知書が届き、住宅ローンを分割返済できる権利が失われます。つまり、残金一括返済以外の返済方法は認められなくなるのです。

ここで一括返済ができないと代位弁済が実行され、保証会社が債務者の代わりに債権者へ債務の一括返済を行います。代位弁済に関する通知書には、保証会社が一括弁済を行う、または行った旨の内容が記載されています。

【保証会社】
保証料を支払うことで債務者の保証人となる会社のこと。債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者への一括弁済を代位する。住宅ローン契約の際に、保証会社との保証契約も一緒に行うことが一般的。

代位弁済が実行されると

保証会社が代位弁済を実行すると、債務者は以後、保証会社や債権回収の委託を受けた債権回収会社（サービサー）に債務の返済を続けていくことになります。返済の窓口（債権者）が、住宅ローンを借りた金融機関から保証会社に移ると思ってください。

また、代位弁済が実行されると、以降の返済は基本的に現金での一括返済以外は認められなくなります。そのため、債務者が一括返済できない場合には、自宅など担保となっている不動産を競売にかけ、競売での売却代金を返済に充てることになります。

しかし、実際には不動産の売却代金よりも残っている債務額の方が多いという場合が一般的で、自宅を売却しても債務を完済することができないケースは多々あります。

全額返済ができないと

自宅を売却してもなお、残ってしまった債務を債務者がすぐに返済できるものではありません。そのことは、債権者もよく理解していますので、残った債務の返済方法については、債権者と話し合いを行うことになります。

しかし、大抵の場合は、債務者が生活の負担とならない範囲で支払える金額を毎月少しずつ返済していくという結論でまとまります。

返済が困難になったことで自宅を売却するに至ったわけですので、今までのように高額な返済ではなく、生活状況や収入状況に応じて返済額を決めていきます。毎月1万円ずつ、2万円ずつという金額が一般的な相場となりますが、状況によってはさらに少ない金額で相談できる場合もあります。

それでも支払っていくことができない場合は

月々1～2万円の支払も難しい、続けていけないといった場合には、支払いをストップするという対応をとることがあります。もちろん、支払いができるのにも関わらず、故意に払わないというのはいけません。

しかし、お金を返すことに囚われすぎて、ご自身の体調や生活を犠牲にしてでも払い続けなければならないと考えるのは止めてください。
なぜなら債権者も、任意売却で自宅を手放してまで返済しようとした債務者に対して、そこまで追い詰めるようなことは考えません。また、追い詰めてよいものでもありません。

どうしても返済を続けることができない場合は、勇気をもって返済をストップすることも必要です。但し、返済のストップは、あくまでも最終手段としての対応だということをご理解ください。

また、返済をストップされる場合は、いきなりストップしたり、債権者との連絡を絶つようなことをしてはいけません。支払えないのであれば、その旨を債権者にきちんと伝えて誠意をもって対応していくことが和解へと繋がります。

任意売却後に残った債務は

任意売却後に残った債務は、担保となる不動産が無くなるため、無担保債権という扱いになります。

また、任意売却後の返済についても月々1万円や2万円では、仮に残債務が1,200万円あったとしたら、完済するまでに100年以上かかります。とても現実的な数字ではありません。

このような無担保債権で、且つ、全額回収が見込めない債権のことを不良債権といいます。

一般的に債権者（金融機関や保証会社など）はタイミングをみて、このような不良債権を債権回収会社（サービサー）に売却（債権譲渡）します。

この場合の売却価格は、債権額の2～5％前後と言われています。1,200万円の不良債権であれば、40万円前後となる計算です。全ての場合に当てはまる訳ではありませんが、回収見込みのない不良債権はとても安価で譲渡されていくようです。

不良債権の終着点

債権回収会社（サービサー）としても、少しでも多く回収したいと考えているはずです。

しかし一方では、いつ完済となるか分からない回収をいつまでも続けていられない、待っていられないという本音もあります。

そのため、債務者が返済をストップすると、その人の生活状況や収入状況などを考慮した上で話し合いを行い、現実的に返済可能な金額で和解（債務者がこの時点で、まとめて返済できそうな金額で折り合いをつけるなど）するほうが良いと判断する場合もあります。

その際の和解金額は、債務者それぞれの状況により異なりますが、いずれにしても少額での和解で解決に落ち着くことが多いです。

住宅ローンが払えなくなったら

住宅ローンが払えなくなったときに何をするべきか。

まずは、支払いの負担を軽減するための方法と、生活を安定させるための対策を検討することです。

任意売却は、負担となっている債務を軽減するために有効な手段です。住宅ローンの返済にお悩みのときは、一度、任意売却を専門に扱う不動産会社に相談してみることをお勧めいたします。

そして、任意売却の手続きには、様々な解決方法があります。ご自身の希望に沿って問題を解決することができるかもしれませんので、勇気をもって問い合わせてみてください。