抵当権と根抵当権の違いは？不動産売却の際の注意点と共に解説！
「抵当権」は、比較的よく知られている担保権のひとつですが、これと似たものに「根抵当権」という担保権があることをご存知でしょうか。文字だけを見ると似ていますが、「抵当権」と「根抵当権」は全く別個の権利なのです。
どちらも不動産に設定されることが一般的であるため、不動産の売却を検討している場合には、それぞれの担保権の内容をしっかりと理解しておく必要があります。
今回のコラムでは、「抵当権」と「根抵当権」の違いを中心に分かりやすく解説します。
抵当権と根抵当権
「抵当権」と「根抵当権」は、字を見る限りでは、「根」が付いているかどうかの違いしかありません。
この二つの権利について、その違いを見る前に、まずは、抵当権と根抵当権がそれぞれどのような権利なのかを見ていきましょう。
抵当権とは
「抵当権」とは、債務の担保に供した物について、他の債権者に優先して自己の債権を回収できる権利のことをいいます。
抵当権が設定される典型的な場面として、住宅ローンを組む場面が挙げられます。
住宅ローンを組んで不動産（自宅など）を購入する場合、その不動産に抵当権が設定されるのが一般的です。
抵当権が設定されていても、住宅ローンを滞りなく支払っている間は、自由に自宅を使用することができます。
しかし、住宅ローンの支払いを滞納し、その状態が一定期間続くと、債権者は抵当権を実行して、強制的に債権を回収しようとします。
このように、債務者から債務の返済を受けられなくなることを想定し、その担保として設定されるのが「抵当権」です。
根抵当権とは
「根抵当権」とは、継続的取引関係から生ずる債権を担保するために、あらかじめ設定された限度額の範囲内で、将来確定する債権を担保するための抵当権のことをいいます。
通常の抵当権とは異なり、住宅ローンを組む際に根抵当権が設定されるケースはあまり見受けられません。
根抵当権が設定される典型的な場面は、事業者が運転資金などを借入れる場面が挙げられます。
あらかじめ設定された限度額の範囲内であれば、返済と借入れを繰り返すことができるため、運転資金を調達するようなケースには適しているといえます。
抵当権と根抵当権の違い
抵当権と根抵当権は、これまで見てきたように、その目的や利用される場面において違いがあります。
両者の違いについて、以下で具体的に確認していきましょう。
極度額の有無
「極度額」とは、金銭を貸し付ける際の上限額のことをいいます。
抵当権は、継続的取引関係から生ずる債権の担保を目的とはしていないため、抵当権を設定する場合において極度額が設定されることはありません。
抵当権の場合、融資が実行されるのは原則1回のみであり、その後、繰り返し借入れをすることは予定されていません。
これに対し、根抵当権は、継続的取引関係から生ずる債権の担保を目的としているため、根抵当権を設定する場合においては、極度額を設定することが条件となっています。
根抵当権の場合、設定された極度額の範囲内で繰り返し借入れをすることが予定されています。
権利の消滅
抵当権は、特定の債権（＝被担保債権）を担保するために設定されるものです。
つまり、被担保債権なくして抵当権は成立し得ないという関係にあります。これを抵当権の「付従性（ふじゅうせい）」といいます。
そのため、被担保債権が全額返済されれば、抵当権の付従性により抵当権も消滅することになります。
これに対し、根抵当権では、極度額の範囲内で繰り返し借入れをすることが予定されており、元本が確定するまでは付従性も認められていません。
そのため、借入額がゼロになったとしても、根抵当権そのものは消滅しません。
優先弁済権の範囲
「優先弁済権」とは、他の債権者に優先して債務者の財産から弁済を受けることができる権利のことをいいます。
抵当権と根抵当権（元本確定後）は、どちらも優先弁済権が認められています。しかし、優先弁済権が認められている債権の範囲について両者には違いがあります。
抵当権では、元本については優先的に弁済を受けられるものの、利息やその他定期金については、満期となった最後の2年分についてのみしか優先的に弁済を受けることができません。
抵当権者が他に誰もいない場合は、利息やその他定期金について、上記のような制限が課されることはありません。
これに対し、根抵当権では、元本について優先的に弁済を受けられることに加え、利息やその他定期金についても極度額を上限として優先的に弁済を受けることができます。
抵当権のように、利息などについて最後の2年分という制限が課されることはありません。
根抵当権付きの不動産を売却する際の注意点
根抵当権付きの不動産を売却する場合に、もっとも注意しなければならないのが、根抵当権の登記を抹消できるかどうかという点です。
根抵当権が設定されている不動産を購入しようとする人は皆無に等しいといってもいいでしょう。
なぜなら、不動産を購入した後になって、債務者が債務を返済できなくなった場合、根抵当権を実行されて、不動産が第三者の手に渡ってしまうリスクがあるからです。
このように、根抵当権付きの不動産を売却する際には、その前提として、根抵当権の登記を抹消することが必要になってくるのです。
根抵当権の抹消が容易ではない
先に見たとおり、債務を完済したからといって、根抵当権は消滅しません。根抵当権の登記を抹消してもらうためには、債権者の承諾が必要です。
不動産に根抵当権を設定して行われる取引は、扱う金額が高額であることが一般的です。
そのため、債権者にとっては、大口の顧客にもなるため、根抵当権登記の抹消に簡単に応じてくれないこともあるようです。
根抵当権付きの不動産を売却する際には、根抵当権設定登記の抹消について、根抵当権者から承諾を得ていることが必要不可欠となります。
違約金等が発生する可能性がある
根抵当権設定の登記を抹消するために、他の金融機関等から借金をして、その借金を根抵当権者に返済するという方法が考えられます。
しかし、このように多額の借入金について一度で全額返済するような場合、債権者によっては高額な手数料や違約金を請求してくる可能性もあるため注意が必要です。
根抵当権者の協力なくしては、根抵当権付きの不動産を売却することはできないため、根抵当権者との間で細かく話し合いを進めていくことも忘れないようにしなければなりません。
抵当権と根抵当権の違いを十分に理解したうえで不動産の売却を検討しましょう
不動産を任意売却する際には、あらかじめ、不動産にどのような担保権が設定されているかを確認することが大切です。
担保権が設定されている不動産について任意売却を検討している場合、まずは、その担保権を抹消することが必要になってきます。この点、設定されている担保権が抵当権か、あるいは根抵当権かという違いにより、その後の任意売却の進め方にも違いが出てきます。
抵当権と根抵当権の違いを正確に理解していないと、「売買契約が成立しているのに物件を引き渡すことができない」などという事態を招く恐れもあります。
担保権付きの不動産を任意売却する場合には、担保権の内容を十分に理解している必要があります。
