任意売却はどのような流れで進むのか専門家が解説
住宅ローンの支払いが厳しくなったときの対策には色々とありますが、その方法のひとつに「任意売却」があります。
任意売却は、どのような流れで進むのでしょうか。
今回のコラムでは、任意売却の流れについて解説します。
住宅ローンの仕組み
任意売却の流れを説明する前に、まずは住宅ローンの仕組みを説明します。
住宅ローン契約とは
住宅ローンは、住宅を購入するためのお金を借りる「金銭消費貸借契約」です。
金銭消費貸借契約という意味では、消費者金融でお金を借りることと変わりはありませんが、住宅ローンは住宅という大きな買い物をするので、返済には数十年という長い期間をかけるものになります。
そのため、途中で返済ができなくなる可能性があることも想定し、債権者（お金を貸した金融機関等）は債務者に対して住宅ローンの返済ができなくなった場合に住宅を強制的に売却して、売却代金を債権回収に充当することができる「抵当権」という権利を設定します。
住宅ローンを滞納すると競売を申立てられる
住宅ローンの滞納が続くと、債権者は抵当権を実行するために対象不動産の競売申立てを行います。
そして、競売が行われ落札されると、不動産購入者（落札者）から退去を命じられることになります。例え、退去を拒んだとしても最終的には裁判所の強制執行命令によって強制的に退去させられます。
競売回避の手段のひとつ「任意売却」
任意売却は、競売を回避するための手段のひとつです。どのような売却方法なのか確認していきます。
任意売却とは
不動産を売却しても住宅ローン債務が残ってしまうような場合、通常は売却することはできません。
しかし、そのような状況でも売却を可能にするのが任意売却です。
それでは、任意売却の特徴をみていきましょう。
住宅ローンの債務がある状態で行う不動産売却
任意売却は、売却しても住宅ローンの債務が残ってしまう不動産を売却することです。住宅ローンの支払いができず返済の滞納を続けていると、いずれ所有不動産は競売にかけられてしまうため、競売を回避するための手段として任意売却という方法があります。
債権者の合意が必要
任意売却は、売却しても住宅ローンを全額返済できないため、自分勝手に売却活動ができるわけではなく、任意売却を行うためにはお金を貸した債権者（金融機関等）の合意が必要となります。
お金を貸しているのは債権者ですので、任意売却をすることの可否も、売却金額についても、決定するのは全て債権者となります。債権者が任意売却を認めなければ、任意売却をすることはできません。
しかし、任意売却には債権者にとってもメリットがありますので、金融機関も勧める不動産売却の有効な手段のひとつでもあります。
市場相場に近い価格で売却できる
住宅ローンの滞納を行うと、債権者が抵当権を実行し、住宅は競売によって売却されます。競売では、市場相場の6割～7割程度の価格にしかならないことがあるのに対し、任意売却は、通常の不動産売買と同じ方法で売却活動していくことができるので、市場相場に近い価格で売却をすることが可能になります。
債務者・債権者双方にメリットが多い
任意売却は、債務者・債権者双方に多くのメリットがあります。
まず、債権者としては、住宅が高く売却できれば、回収できる債権額が増えるメリットがあります。
例えば、物件の市場価格が1,000万円だとすると、6割程度の600万円で競売落札されるよりも、市場価格の1,000万円で売却されたほうが400万円多く回収できます。
債務者にとっても、高く売却できれば、残っている債務をより多く圧縮できるというメリットにもなります。
住宅ローンの残債務が1,500万円である場合に、600万円で競売落札されて残る債務が900万円になるのと、市場価格の1,000万円で売却して残る債務が500万円になるのとでは、後者の方が有利です。
任意売却で売却したほうが債権者としても得になるので、話し合いによっては、引っ越しに必要な費用の一部を債権者が負担してくれるケースもあります。
競売でも任意売却でも、住宅を退去して新しい生活を始めなければならないのですが、新生活をスタートを考えるとやはり任意売却のほうが有利といえます。また、任意売却による解決方法のひとつであるリースバックを利用すれば、今の住宅にそのまま住み続けることができる場合もあります。
競売とは
それでは次に、競売とはどのような手続きかということも確認しておきましょう。
法律に基づいた債権回収のための手続き
競売とは、物に対する強制執行の手続きのひとつで、債権を回収したい債権者が裁判所へ申立てを行い、債務者の所有財産を売却し、換価して債権を回収するための手続きです。
不動産競売における強制執行や競売に関する手続については、民事執行法に規定されています。
裁判所主導で強制的に実行される
競売手続きは、執行裁判所という役割をもった裁判所によって行われます。
一般人が、相手の所有しているものを強引に奪い売却してしまう行為（自力救済）は、窃盗・強盗などの刑事犯罪になるものですので、法律に基づいて適切な手続きによって実行されます。
競売落札価格は市場相場の6～7割程度
競売で落札される価格は、市場相場の6割～7割程度といわれています。
競売対象不動産については、内覧ができず、実際に物件内部の状態が確認しづらいことが理由のひとつです。住所は公開されますので、近くまで外観や周辺状況を確認しに行くことは可能ですが、占有屋と呼ばれる赤の他人が占拠している場合もあり、その場合、お金で解決したり、強制的に退去させるための手続きをとるなどの対応が必要になるケースもあります。
そのようなリスクがある以上、どうしても市場相場より安くなってしまいます。
債務者にはデメリットが多い
競売は、債権者にもデメリットはありますが、債務者にとってもデメリットが多くなります。
競売は、世間一般に広く買主を求める手続きなので、住宅や所有者の情報がインターネット等で公開されます。競売においては住所が公開されるため、調査のために見ず知らずの人が近隣をウロウロしたり、競売前に安く買いたいと思っている不動産会社などに繰り返し訪問営業をされることなどもあります。
また、退去時期についても債務者の希望を全く聞いてもらえませんので、準備に間に合わずに自宅に居続けていると、最後は裁判所の明渡し命令に基づき執行官に無理やり退去させられることになります。
このような状態になるよりも、任意売却によって引っ越し費用をもらって引っ越しをするほうが、債務者にとっては有益です。諦めずに、任意売却を検討することをお勧めします。
任意売却の流れ
では、任意売却の流れを確認していきましょう。
住宅ローン滞納
住宅ローンの滞納が始まったからといって、直ちに競売が実行されるわけではありません。
その理由は、給与口座から支払い用口座に振り替えるのを失念して、数日滞納してしまったというようなうっかりミスもあるためです。
さて、住宅ローンを滞納すると、まずは電話での軽い督促から始まります。
しかし、滞納が始まり1ヶ月以上経過すると、返済ができなくなっていると判断され、書面や訪問などによる督促が始まります。それでも放置し続けると、期限の利益が喪失し、競売開始へと進んでいきます。
任意売却は、理論上は開札日の前日まで可能とされていますが、物件の調査・売却活動に時間がかかる場合もあるので、少なくとも競売開始決定となるまでには任意売却を開始するようにしましょう。
任意売却の依頼
任意売却は不動産の売却ですので、弁護士や司法書士などに依頼をしても最終的に対応するのは不動産会社になります。
任意売却を依頼する相手については、注意が必要です。
依頼は任意売却専門の不動産会社へ
任意売却の依頼は、任意売却専門の不動産会社に行いましょう。
任意売却は、債権者との話し合いが不可欠なものであるため、通常の不動産販売とは異なる配慮が必要だからです。
絶対に依頼してはいけない会社 ①紹介組織
任意売却を依頼してはいけない相手に、紹介組織があります。
紹介組織というのは、問い合わせがあった相談者の情報を不動産会社や任意売却専門会社に売る紹介ビジネスです。
インターネット等を駆使して、士業の先生方の写真を多く使用することで相談者に安心感をもたせ集客しています。
紹介組織が直接任意売却業務を行うことはありません。任意売却が成功するかどうかは、運任せになってしまいます。
任意売却は、時間に限りがあります。
紹介された会社が任意売却に不慣れで時間ばかりかかり、気づいたら競売せざるを得なくなっていたという状況にならないよう、くれぐれもご注意ください！
絶対に依頼してはいけない会社 ②貸金業者
貸金業者が、任意売却を持ちかけてくることがあります。
借金の返済が苦しくなっている状況を一番よく把握しているのは貸金業者です。紹介組織同様、相談者のことよりも自社の利益を上げることを目的としている場合が多いです。適切に任意売却ができなくなる可能性がありますので注意が必要です。
貸金業者は、不動産の評価額が債務額を上回るような場合において「不動産担保ローン」を勧めます。
自社で不動産担保ローンを組ませることにより、債務者が再度支払い不能になると自社の関連会社（不動産会社）で任意売却が行われます。融資手数料や金利の他、最終的には担保不動産の売却益を得るという破産前提で物事が進んでいきます！
対象不動産の査定・調査
任意売却専門の会社が任意売却の依頼を受けると、不動産の査定と住宅ローンの残債務の調査を行います。
調査結果をもとに、債権者と売却価格について話し合いを行い、売却方針などを決めていきます。
売却活動
売却活動を開始します。
通常の売却であれば、売れない場合に価格を下げるという選択肢があるのですが、任意売却については価格を下げる場合にも債権者との話し合いが必要になります。
価格を下げる必要性を論理的に債権者に伝えることができるのは、任意売却に関する知識と経験が豊富な任意売却専門の会社だけです。
売買契約の締結
買主が見つかれば、売買契約を締結します。売買契約は、通常の不動産売買と同じです。
決済・引渡し
指定された期日に決済を行い、代金の清算と不動産の引き渡しを行います。
債権者への返済、任意売却の成功報酬として不動産会社へ支払われる手数料、担保を外すための抵当権抹消費用、引越し費用などの諸費用が、売却代金から各々に配分されます。
任意売却後に残った債務の処理
任意売却が成功しても、まだ債務が残っている方は多いです。
例えば、住宅ローンが1,500万円である場合に、任意売却によって1,000万円で売却できたとしても、まだ500万円の債務が残ります。債権者と今後の支払いをどのようにしていくのか検討し、返済が難しい場合には、別途、債務整理することを検討しましょう。
任意売却専門の不動産会社には、弁護士と提携している会社もあります。任意売却のアフターサポートとして提携弁護士を紹介してくれる会社もありますので、債務整理が必要な場合には不動産会社の担当者に相談してみてもよいでしょう。
住宅ローンの滞納でお困りの方は「任意売却」での解決がベスト！
今回のコラムでは、住宅ローンの仕組みと任意売却の流れについてお伝えしました。
住宅ローンが滞納し始めると、「もう、どうにでもなれ」と諦める気持ちが出てしまうことがあります。しかし、任意売却によって新たな一歩を踏み出すことができるかもしれません。
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