ワンルームマンションの売却で注意すること！

 
 
マンション経営の中でも、サラリーマンや公務員などが、元手を少なく始められる将来の備えとして人気のある投資が、ワンルームマンション投資です。
 
ワンルームマンション投資は、「不労所得になる」、「節税効果があり生命保険や将来の年金代わりになる」、「相続対策になる」といった話を聞いたことのある方も多いのではないでしょうか。
 
もちろんしっかり勉強し、投資物件として良い条件か調べた上で投資される場合は、節税効果などで将来的なメリットは十分見込めると思います。
しかし、ここが投資の難しいところ。実は、全ての投資家が上手くいっているという訳ではありません。
 
ここでは、ワンルームマンション投資で購入した不動産を、何らかの原因で売却しなくてはならなくなった場合に注意したいことを説明していきます。
 
 

オーバーローン

 
 
ワンルームマンションは、自己資金が少なく始められるが故に、売却しようとした際、投資ローンの残高が売却価格を上回る、いわゆるオーバーローン状態になってしまうことがあります。
 
オーバーローンでも、預貯金などの自己資金で差額を返済できるのであれば売却できます。注意が必要なのは、差額分の自己資金がなく、投資ローンの残債務を完済できない場合です。
毎月の収支が赤字の場合でもマンションは持ち続けなくてはならず、家計を圧迫してしまい、最悪の場合、自己破産してしまう投資家の方もいます。
 
このようなオーバーローンの状況で売却する場合は、任意売却という方法で売却することも可能なため、どうしても売却したい場合は、任意売却を検討されても良いと思います。
 
 

【関連ブログ】　投資用ワンルームマンションも任意売却できるの！？

サブリース契約

サブリース契約とは、サブリース会社（または管理会社）が所有者から賃貸物件を一括で借り上げ、第三者に転貸する契約のことで、簡単に言うと「又貸し」のようなものです。

サブリース契約のメリット

■ 管理業務は全て任せられる ■

管理業務は、基本的にサブリース会社が行うため一任できます。

■ 空室の場合でも賃料がサブリース会社から支払われる ■

契約内容によって異なりますが、賃料の80％～90％をサブリース会社が保証してくれるケースが多い。

■ 相続対策になる ■

第三者に賃貸している場合、不動産評価額が下がります。

不安材料が緩和されるため、初めて不動産投資をする方は、サブリース契約を締結していることが多いです。
ところが売却しようとした際、このサブリース契約が不利になるケースがあります。
 

サブリース契約が不利になるケース（デメリット）

■売却価格が安くなる■

投資物件の場合、販売価格は「収益還元法」という方法で算出していきます。
 
収益還元法とは、その不動産から将来生み出すであろう価値を算出して、不動産価格を出す方法です。
サブリース契約は、管理手数料などが差し引かれた金額が賃料として所有者に支払われるため、家賃収入が低くなります。
 
販売価格算出の元になるのが所有者に入ってくる賃料のため、サブリース物件は不動産価格が安く算出されてしまいます。
そのため、サブリース契約がある不動産の売却は、金額が安くなってしまいます。

 
■ 入居状況などが把握できない ■

入居者審査などは、全てサブリース会社が行うため、「入居者はどのような人なのか」、「入居者との契約期間はどうなっているのか」などの契約内容が把握できません。

  
■ サブリース契約の解除ができない。違約金がかかる ■

サブリース契約の内容によっては、解約が困難になるケースがあります。
これは所有者が「貸主」で、サブリース会社が「借主」という関係になるため「借地借家法」が適用されるとして、正当事由がなければ解約できないからです。
 
また、解約できる場合であっても6ヶ月前に解約通知が必要であったり、違約金が発生するなどのケースもあり、解約するために余計な費用が発生してしまうことが多いです。
 
サブリース契約は賃料収入が低くなるため、解約されたものを購入したいと考える投資家の方も多いため、解約できないとなると売却しづらくなり、デメリットになります。

 
 
 
ワンルームマンションの売却は、自宅を売却する際と違う点も多いため、任意売却やワンルームマンション売却を得意としている不動産会社に相談しながら進めていくことが重要です。
 
いちとりでも、ワンルームマンションの任意売却について多くのご相談をいただいております。任意売却での解決を検討されている方は、一度いちとりまでご相談ください。