住宅ローン滞納における「期限の利益の喪失」とは

 
「期限の利益の喪失」。何だか難しい言葉ですね。
しかし、住宅ローンの滞納が続いてしまっている方にとっては、いずれ必ず出会う言葉です。
そこで今回は、住宅ローン滞納の場合における「期限の利益の喪失」についてお話させていただきたいと思います。
 
 
 

「期限の利益」とは

 
 


期限の利益の喪失についてお話する前に、まずは「期限の利益」について簡単に説明いたします。
 
「期限の利益」とは、期限が到来しないことによって債務者（借りた側）が受ける利益のことです。
住宅ローンの場合でいうと、「住宅ローンをきちんと予定通りに返済していれば、債権者（貸した側）から一括での返済を請求されない」
つまり、住宅ローンを分割で支払うことができる権利のことをいいます。
住宅の価格は非常に高額となりますから、その借入金を分割で返済できることは債務者にとっては利益といえます。
 

 
 

「期限の利益の喪失」とは

 
 


さて、期限の利益が一括での返済を請求されないための債務者側の権利（＝利益）と説明させていただきました。
それでは、「期限の利益の喪失」とは何でしょう･･･。
 
そうです。この債務者側の権利（＝利益）が無くなること。
つまり、住宅ローンを分割で返済できる権利が消滅し、債権者から一括返済を請求されることを意味します。
債務者にとっては、非常事態となるわけですが、債権者としても理由もなしに「期限の利益の喪失」を主張することはできません。
 

 
 

どのような場合に期限の利益は喪失するのか

 
 


「期限の利益の喪失」について、民法では以下の場合を定義しています。
 
①　債務者が破産手続開始の決定を受けたとき
②　債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき
③　債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき
 
これを住宅ローンの場合に当てはめると、債務者が「住宅ローンの返済を滞納したとき」であり、債権者からの催促や督促があるにも関わらず、債務者がその返済義務を果たさないときに、期限の利益は喪失することになります。
 

 
 

期限の利益が喪失するタイミング

 
 


借りたものは決められた約束通りに返済することが一番望ましいですが、ついうっかり数日遅れてしまうことなどはよくある話です。
実際のところ、多少返済が遅れたくらいで期限の利益が喪失して一括返済を請求されるということはまずありません。
では、どのようなタイミングで期限の利益は喪失するのでしょうか。
 
住宅ローンの場合、正確なところは各金融機関によって異なりますが、おおむね滞納が3ヶ月～6ヶ月続くと期限の利益は喪失するのが一般的なタイミングといえます。（その前に督促状や催告書によって返済を求める連絡があります）
 

 
 

期限の利益が喪失するとどうなるか

 
 


住宅ローンの滞納が続き、期限の利益が喪失すると、その後は以下のような流れになっていきます。
 

■　期限の利益が喪失した後の流れ　■
 

★期限の利益の喪失
残ったローンの分割返済ができなくなり、債権者から一括で全額の返済を求められる
↓
代位弁済
債務者に代わり、保証会社が債務（住宅ローンの残り）の支払いを行う
＜ここで、債権者が金融機関から保証会社に代わる＞
↓
競売開始決定
債権者により、競売申立が行われる
↓
裁判所執行官による住宅の調査
事前に通達された日時に裁判所の執行官が訪問し、強制的に住宅（内・外）の調査、写真撮影が行われる
↓
競売の公示
競売となることが裁判所の掲示板や新聞・インターネット等により、広く世間に情報公開される
↓
期間入札の通知
入札が行われる日時や場所などの情報が、債務者に通知される
↓
入札
 
 

 

「期限の利益の喪失」から「入札」までの期間は、概ね半年～1年ほどです。
もちろん、対象となる不動産や管轄する裁判所の状況にもよりますので、期間については前後する場合があります。
しかし、住宅ローンの滞納によって期限の利益を喪失した場合、そのまま何もしなければ、住宅は競売にかけられます。

 
 

競売を回避する方法と任意売却ができる期間

 
 


競売を申立されてしまった場合、それを回避する方法は以下の2つです。
 
①　残っている債務の全額を一括で返済する
②　任意売却を行う
 
任意売却は、入札が開始される前までに全ての作業（任意売却の依頼、債権者から任意売却OKの応諾をとる、購入者探し、契約、売買代金の授受、所有権の移転、不動産の引き渡しまで）を完了させる必要があります。
入札までに半年～1年ほどあるとはいえ、これだけの作業を完了させることを考えると、実はあまり時間はありません。
 

 
 

まとめ

 
 


残っている債務の一括返済が難しい状況であれば、任意売却で競売を回避することをお勧めします。競売となってしまっては、債務者にとって何一つ良い結果は残りません。そして、任意売却をご検討されるのであれば、できるだけ早く依頼先を探して相談してください。
 
住宅ローンのお支払いや滞納などでお困りのときは、任意売却を専門に扱う当社まで是非一度、ご相談ください。
ご不安なこと、質問・問合せ、どのような些細なことでもお話を伺い、いちとりが最後まで責任をもってサポートいたします！
 
 
 
 
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