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不動産詐欺のプロ!地面師(グループ)の手口と見分け方

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みなさんは「地面師(じめんし)」という言葉をご存じですか?
 
地面師とは、土地や建物の本当の所有者が全く知らないところでその所有者本人になりすまし、他人の不動産を勝手に転売して代金をだまし取ったり、担保に入れてお金を借りたりする詐欺グループのことです。
 
書類を偽造する役、土地を探す役、所有者になりすます役など、様々な役割を分担して活動しているとされます。地価が高騰し、土地取引が活発になり始めると地面師による詐欺事件も増えてくる傾向にあり、1990年前後のバブル期にも地面師による事件が目立ちました。
 
今回は、その「地面師」についてお話させていただきます。
 
 
 

地面師(グループ)の手口

 
 
一般的に地面師(グループ)は、まず本当の所有者の土地や建物の名義を勝手に自分や仲間(共犯者)の名義に変えます。土地・建物の名義変更は「所有権移転登記」をすることで可能となります。そして、この「所有権移転登記」をするためには以下の書類が必要になります。
 
① (土地や建物の)権利証
② (本当の所有者の)実印や印鑑証明書
③ 地面師(グループ)自身の住民票
 
 

①(土地や建物の)権利証について

地面師(グループ)が本当の所有者の権利証を入手する方法には「盗む」という手口や「本物そっくりに権利証のコピーを作成する」という手口があるようです。
驚異的な技術の発達により、本物と見分けがつかないくらい精工に作成された権利証のコピーであれば、普段見慣れているはずの司法書士でも見抜くことは難しいそうです。
また、権利証が無かったとしても、本人確認情報や事前通知でも登記が行える場合があるそうですが、その場合は司法書士が本当の所有者かどうか確認をすることになります。地面師(グループ)が免許証などを偽造して本当の所有者になりすまし、善意の司法書士を騙すケースや最初から司法書士も地面師(グループ)の一員であるような悪質なケースもあります。

 
 

②(本当の所有者の)実印や印鑑証明書について

所有権移転登記には、本当の所有者の実印と印鑑証明書も必要となります。
印鑑証明書は権利証とは違い、偽造防止加工が施されているためコピーで代用することはまずできません。実印の入手も地面師(グループ)にとってはハードルが高いと思われます。
そこで何をするのか?
地面師(グループ)の中には、偽造した免許証などを用いて本当の所有者になりすまし、印鑑登録自体を新たにやり直すという方法で実印と印鑑証明書を自分たちのものに差し替え、計画を進めていくこともあるようです。

 
 

③ 地面師(グループ)自身の住民票について

こちらは地面師(グループ)自身の住民票ですので簡単に入手できます。

 
 
本当の所有者からの名義変更の登記に成功すれば、あとは比較的簡単に物事は運んでしまうようです。
理由としては、相手(ターゲット)の買い手側が法務局から謄本の写しを入手しても、そのときには既に地面師(グループ)が所有者として記載されているため、本当かウソかと疑う余地は殆どないからだと思われます。
 
 

地面師(グループ)の見分け方

 
 
ここまで緻密に、巧妙に、組織的に詐欺が実行されているのであれば、「これさえ気をつけていれば絶対に大丈夫!」という対策は、残念ながらないでしょう。地面師(グループ)は大抵、不動産や関連の法律を熟知したプロの詐欺師(グループ)です。巧妙な芝居で相手を本気にさせ騙していくのです。
ただ、完璧に見分けることはできなくても、不動産だけでなく、どんなに少額でもお金が動く取引については絶対に油断をしないということがポイントになると思います。
 
■ その場で返事をしない
■ 慌てて行動を起こさない
■ 受けた電話は一度切って折り返す対応をする
■ やって来た人にも一旦帰ってもらうよう応接する
 
・・・など、詐欺師全般に見受けられる「相手を急がせる」という詐欺師のペースに巻き込まれることなく、自分主体のペースで物事を進めていくよう心掛けてください。
 
 

最近の不動産詐欺について

 
 
今回、不動産に特化する詐欺を行う「地面師」についてお伝えしてまいりましたが、地面師(グループ)も日々進化しています。上記に記載したような手口は、少し前までは彼らのやり方の王道でした。
しかし最近は、様々な準備が必要となる「不動産を一度自分たちの名義に置き換える」という面倒な方法は取らず、相手(ターゲット)に直接「自分が本当の所有者だ」と偽って本人になりすまし、契約を行い、契約金や手付金などを搾取する手口が増えてきているようです。
また、本当の司法書士や弁護士などがメンバーの一員となっているような極めて悪質なケースもあったりしますので、不動産の取引を行う際には細心の注意を払うようにしてください。
被害に遭ってからでは遅いです。お互い気をつけていきましょう!
 
もし少しでも「あれ?」「何かおかしいな?」「これって本当なのかな?」などと違和感を覚えるような場面に遭遇した場合には、当社でもご相談の受付やアドバイスなどもさせていただいておりますので、どのような些細なことでもお問い合わせください。
 
 
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