任意売却は必ずできるとは限らない！できないケースがあるって本当！？

 
 
住宅ローンや税金等の支払いを滞納してしまうと、いずれご所有の不動産は差押され、競売となってしまいます。
 
そのようなことにならないために、当社としてはできるだけ早めに 任意売却 のご相談をされることをお勧めしておりますが、中にはご相談いただいても「任意売却ができない」というケースもあります。
 
では、任意売却ができないケースとは、どのような場合でしょうか。
 
 

任意売却ができないケース①：競売の入札日が迫っている

 
 
任意売却は、売却の工程自体は一般の不動産売却とほぼ変わらないのですが、売却活動をできるようにするため、債権者をはじめとした利害関係者に任意売却の許可をもらわなくてはなりません。
 
利害関係者とは売却活動の前に様々な話し合いが必要な上、実際に不動産の調査・査定、買主探し、契約、決済といった一連の作業を考えると、競売の入札日が目前に迫っている場合には任意売却を行うことは困難となります。
 
（※注）
実際には開札日の前日までに決済完了していれば良いのですが、大抵の場合、開札日ギリギリの決済は債権者から許可がでません。書類や手続きなど不備があった際に対応できないことが理由です。
 
 

任意売却ができないケース②：債権者が任意売却を認めない

 
 
任意売却とは、住宅ローンが残った状態で不動産を売却することです。
 
住宅ローンが残っている状態においては、任意売却に関する全ての決定権は債権者である金融機関等にあります。
その決定権者の許可がもらえなければ、任意売却を行うことはできません。
 
 

任意売却ができないケース③：連帯保証人・連帯債務者が任意売却に反対している

 
 
連帯保証人も連帯債務者も、債務者本人と連帯して借りたお金の返済に対する責任を負う立場にあります。
 
基本的には競売にさせてしまうよりは、任意売却で売却を行ったほうが残りの債務額を減らすことができるので、よほどのことが無い限り、連帯保証人や連帯債務者が反対することはないと思うのですが、中には個人的な理由により頑なに任意売却を反対される方もおりますので、そのような場合には任意売却ができなくなる可能性があります。
 
 

任意売却ができないケース④：不動産の共有名義人が反対している

 
 
例えば、相続等によって1つの不動産を複数人の名義で所有している場合などにおいて、その内の1人が任意売却を認めないというようなケースです。
 
この場合は、売却したい人が持っている分だけを売却する「持分売却」や、「共有物分割訴訟」などによって解決できることもありますが、既に競売申立されている不動産に対しては、協議をしている間に時間切れになるなどして、任意売却ができなくなる場合もあります。
 
 

任意売却ができないケース⑤：本人と連絡が取れない

 
 
任意売却に限らず、どのような場面においてもそうですが、本人と連絡がつかないといった場合には、当たり前ですが任意売却はできません。
 
どうしても本人と連絡が取れなくなった場合には、必然的に競売となってしまいます。
 
 

任意売却は、必ず成功するとは限らない

 
 
任意売却は、ご依頼をいただいても必ず成功するとは限りません。前述のような場合には、任意売却ができなくなることがあります。
 
その他にも、マンション管理費や修繕積立金の長期滞納により、その額が高額になっている場合や、当初より任意売却を行わないという方針の金融機関から借り入れした場合なども任意売却ができない可能性がありますので注意が必要です。
 
しかしながら、住宅ローンの返済や税金等の支払いが困難な状況にある場合は、任意売却の専門家に一度相談されることをお勧めいたします。困難な状況にあっても、解決への糸口が見つかるかもしれません。