住宅ローンが払えない人必見！金融機関も勧める任意売却とは？
「お給料が減ってしまい、住宅ローンの返済が負担になってきた」
「任意売却という言葉を耳にしたけど、どういう仕組みなのか教えてほしい」
この記事は、「住宅ローンの返済に悩んでいる」方のために書きました。
併せて、任意売却のメリット・デメリットについても説明します。
誰にでもわかるようにシンプルな表現で書きましたので、住宅ローンの返済にお困りの方のお役に立てたら嬉しく思います。
１．住宅ローンが払えないとどうなる？
住宅ローンを滞納した場合、大まかに次のような流れで進んでいきます。
【滞納から競売申立までの流れ】
① 金融機関から督促状・催告書が届く
② 金融機関から住宅ローンの一括返済を請求される
③ 保証会社から住宅ローンの残高すべてを一括返済するよう請求される
④ 保証会社から競売の申立てをされる
① 金融機関から督促状・催告書が届く
住宅ローンの支払いが、原則1回でも滞ると、金融機関から督促状や催告書が届きます。
② 金融機関から住宅ローンの一括返済を請求される
住宅ローンの滞納が、約3～6ヶ月続いた場合には、金融機関から住宅ローンの残高すべてを一括返済するよう請求されます。この段階で、住宅ローンの残高を全て返済できる人は、まずいません。
そこで金融機関は、債務者に代わって保証会社に住宅ローンの一括支払いを請求します。
これを受けて、保証会社は金融機関へ住宅ローンの残高を返済します。
【注意点】
保証会社は、債務者に代わって住宅ローン残高の全額を金融機関に返済しますが、債務者の返済義務が無くなる訳ではありません。
③ 保証会社から住宅ローン残高の全額を一括返済するよう請求される
保証会社は、住宅ローンを滞納した債務者に、立て替えた分のローン残高の全額を一括返済するよう請求してきます。
④ 保証会社から競売の申立をされる
ほとんどの人は一括返済することができないため、そのまま競売にかけられてしまいます。
【結論】
「住宅ローンが払えない」と、どうなる？
最終的には、自宅が競売にかけられてしまいます。
ただ、今までお話したことは、あくまで債務者が、何もしない場合です。住宅ローンが払えない場合には、次のような対処法があります。
２．住宅ローンが払えない場合の対処法
住宅ローンが払えない場合の対処法には、次の２つがあります。
住宅ローンが払えなくなる前の対処法
■ 金融機関に早めに相談する。住宅ローンの返済期間を延長したり、毎月の返済額を減額できることもあります。
■ 生命保険や月々の固定費（公共料金や通信費など）の見直し、自家用車の売却などを行い、住宅ローンの返済に充てる
住宅ローンが払えず、そのまま住み続けたい場合の対処法
【親子間売買をする】
親子間売買は子供に買ってもらうことで、今までの家に住み続けることができるのがメリットです。
■ 住宅ローンが全額返済できる
■ 売却資金を融資してくれる金融機関がある
ことが条件になります。但し、資金を融資してくれる金融機関が少ない点で、現実的ではありません。
【任意売却をする】
競売の申立をされていても、任意売却をすることは可能です。また、リースバックという手法を用いれば、今までの家に住み続けられるケースもあります。
３．任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、法的な手続き（競売）によらないで自宅を売却する方法です。
任意売却によって、「競売」を避けることができ、残債務の返済方法について債権者（保証会社等）と交渉できる可能性が生まれます。
４．任意売却のメリット・デメリット
任意売却には、メリット・デメリット両方があります。まずは、メリットについて見ていきましょう。
任意売却のメリット
1．自分の意志で売却できる
2．競売よりも、市場価格に近い金額で売却できる
3．賃貸として、住み続けることができる可能性がある
4．ローンの残債務を分割で支払うことができる
次に、任意売却にはデメリットもあります。念のため、確認しておきましょう。
任意売却のデメリット
1．売却できる時間が限られている
2．債権者と話し合いをする必要があり、専門的な知識が必要
3．必ず成功するとは限らない
但し、任意売却を依頼する際には、以下の点に気をつけてください。
■ なるべく早い段階で依頼する
■ 依頼先はよく検討して決める
まずは、メールや電話で相談してみるとよいでしょう。
