住宅ローンが払えない人必見!金融機関も勧める任意売却とは?

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「お給料が減ってしまい、住宅ローンの返済が負担になってきた」
「任意売却という言葉を耳にしたけど、どういう仕組みなのか教えてほしい」

 
この記事は、「住宅ローンの返済に悩んでいる」方のために書きました。
併せて、任意売却のメリット・デメリットについても説明します。
 
誰にでもわかるようにシンプルな表現で書きましたので、住宅ローンの返済にお困りの方のお役に立てたら嬉しく思います。
 
 

1.住宅ローンが払えないとどうなる?

 
 
住宅ローンを滞納した場合、大まかに次のような流れで進んでいきます。
 
 
【滞納から競売申立までの流れ】
 
① 金融機関から督促状・催告書が届く
② 金融機関から住宅ローンの一括返済を請求される
③ 保証会社から住宅ローンの残高すべてを一括返済するよう請求される
④ 保証会社から競売の申立てをされる

 

① 金融機関から督促状・催告書が届く

住宅ローンの支払いが、原則1回でも滞ると、金融機関から督促状や催告書が届きます。

② 金融機関から住宅ローンの一括返済を請求される

住宅ローンの滞納が、約3~6ヶ月続いた場合には、金融機関から住宅ローンの残高すべてを一括返済するよう請求されます。この段階で、住宅ローンの残高を全て返済できる人は、まずいません。
 
そこで金融機関は、債務者に代わって保証会社に住宅ローンの一括支払いを請求します。
これを受けて、保証会社は金融機関へ住宅ローンの残高を返済します。
 
【注意点】
保証会社は、債務者に代わって住宅ローン残高の全額を金融機関に返済しますが、債務者の返済義務が無くなる訳ではありません。

③ 保証会社から住宅ローン残高の全額を一括返済するよう請求される

保証会社は、住宅ローンを滞納した債務者に、立て替えた分のローン残高の全額を一括返済するよう請求してきます。

④ 保証会社から競売の申立をされる

ほとんどの人は一括返済することができないため、そのまま競売にかけられてしまいます。

 
 
【結論】
「住宅ローンが払えない」と、どうなる?
最終的には、自宅が競売にかけられてしまいます。

 
 
ただ、今までお話したことは、あくまで債務者が、何もしない場合です。住宅ローンが払えない場合には、次のような対処法があります。
 
 

2.住宅ローンが払えない場合の対処法

 
 
住宅ローンが払えない場合の対処法には、次の2つがあります。
 
 

住宅ローンが払えなくなる前の対処法

■ 金融機関に早めに相談する。住宅ローンの返済期間を延長したり、毎月の返済額を減額できることもあります。
■ 生命保険や月々の固定費(公共料金や通信費など)の見直し、自家用車の売却などを行い、住宅ローンの返済に充てる

住宅ローンが払えず、そのまま住み続けたい場合の対処法

【親子間売買をする】
 
親子間売買は子供に買ってもらうことで、今までの家に住み続けることができるのがメリットです。
 
■ 住宅ローンが全額返済できる
■ 売却資金を融資してくれる金融機関がある

 
ことが条件になります。但し、資金を融資してくれる金融機関が少ない点で、現実的ではありません。
 
 
【任意売却をする】
 
競売の申立をされていても、任意売却をすることは可能です。また、リースバックという手法を用いれば、今までの家に住み続けられるケースもあります。

 
 

3.任意売却とは?

 
 
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、法的な手続き(競売)によらないで自宅を売却する方法です。
 
任意売却によって、「競売」を避けることができ、残債務の返済方法について債権者(保証会社等)と交渉できる可能性が生まれます。
 
 

 
 

4.任意売却のメリット・デメリット

 
 
任意売却には、メリット・デメリット両方があります。まずは、メリットについて見ていきましょう。

任意売却のメリット

1.自分の意志で売却できる
2.競売よりも、市場価格に近い金額で売却できる
3.賃貸として、住み続けることができる可能性がある
4.ローンの残債務を分割で支払うことができる
 
 
次に、任意売却にはデメリットもあります。念のため、確認しておきましょう。

任意売却のデメリット

1.売却できる時間が限られている
2.債権者と話し合いをする必要があり、専門的な知識が必要
3.必ず成功するとは限らない
 
但し、任意売却を依頼する際には、以下の点に気をつけてください。
 
■ なるべく早い段階で依頼する
■ 依頼先はよく検討して決める

 
まずは、メールや電話で相談してみるとよいでしょう。

 

 
 

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