離婚と不動産売却。住宅ローンなどトラブルを抑える方法

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当社に相談に来られる方には、住宅ローンの問題を抱えていらっしゃる方が多いです。
その原因となるものは様々ですが、最近、離婚が原因の任意売却のご相談が続きました。
 
そこで今回は、「離婚に伴う住宅ローンの問題」についてお話したいと思います。
 
 
 

離婚すると住宅ローンはどうなるのか

 
 

離婚の時、必ず問題となるのが、「住宅ローンについてどうしていくか」ということです。
 
離婚後に誰が返済するのか、どうやって返済していくのかで、トラブルになるケースが多々あります。
そのため、離婚後のお互いの経済状況などを踏まえて、適切に解決を目指す必要があります。
 
では、離婚となってしまった場合に、住宅ローンはどのように処理していったらよいのでしょうか。
考えるべきポイントは、次の3つです。
 
1.返済をどうするのか
2.誰が返済していくのか
3.保証人になっている場合どうするのか

 
以下、『自宅の所有者=住宅ローンの名義人』として説明いたします。
 
 

Point 1.住宅ローンの返済をどうするのか

 
 
まずは、残っている住宅ローンの返済方法を決めなければなりません。
選択肢は、概ね以下の3つです。
 

① 住宅ローン残金 < 売買代金 (アンダーローン)の場合

≪売却して住宅ローンを完済させる≫
 
住宅ローンの残金より売却代金のほうが高ければ、住宅ローンは完済できますので、売却することで住宅ローン返済の問題は解決できます。
手元に残ったお金は、財産分与することが一般的です。

② 住宅ローン残金 < 売買代金 (オーバーローン)の場合

≪売却せずに返済を続ける≫
 
売却代金で住宅ローンの残金を全額賄えないため、差額を自己資金などで準備出来ない限り、売却できません。
今まで同様、ローンを完済するまで名義人が返済を続ける必要があります。

③ 住宅ローン残金 < 売買代金 (オーバーローン)の場合

≪任意売却で残債を減らし、少しずつ返済していく≫
 
任意売却という方法は、オーバーローンでも不動産の売却を可能にさせる方法です。
但し、任意売却を行うには債権者の同意が必須となるため、債権者が認めない場合には行うことはできません。また、残った借金(残債)は、債権者と話し合いの中で払える範囲で少しずつ返済していくことになります。

 
 

Point 2.住宅ローンを誰が返済していくのか

 
 
離婚後、誰が住宅ローンを返済していくかということになります。
ここで重要になるのが、住宅の名義です。

名義人が払い続ける

今まで同様に名義人が住みながら返済を続けていくのであれば、原則、問題ありません。

名義人でない相手方(元妻または元夫)が住み続け、名義人が払い続ける場合

この場合、借入した金融機関から、住宅名義とローン名義の変更を求められることがあります。
住宅ローンの返済は、基本的に住宅の名義人が行うことになりますので、現在の名義人が家を出ることになった場合、住んでいない人が完済するまで払い続けてくれるという保証は残念ながらありません。
よって、借入した金融機関からは、住宅ローンではない別のローンへの借り換えや、引き続き家に住み続ける人に名義を変えるよう求められることがあります。
 
≪共有名義の場合≫
 
共有名義は、売却する際に共有者全員の同意を必要とします。
離婚後も相手側と連絡を取ったり、会ったりしなければならないなど、ストレスを感じる方も多く、
 
■ 売却をする
■ 住み続ける人が住宅ローンの借り換え、名義変更をする
■ どちらか一方が持分を買い取る

 
などの方法を取られる方が多いです。
 
但し、住宅ローンの借り換えは、借り換えをする人に収入や資金面など、返済できるだけの根拠あることが必要です。
金融機関が認めてくれるか、かなりハードルが高いと言えます。

 
 

「連帯保証人」や「連帯債務者」となっている場合の対応

 
 
住宅ローンを契約するとき、配偶者が連帯保証人連帯債務者になることが多々あります。
 
離婚後も住宅ローンの返済が続く場合には、このような保証人などに関する問題もどうするか決める必要が出てきます。

連帯保証人(連帯債務者)から外れたい場合

代わりの保証人を立てるか、別の方法を考える必要があります。
また、仮に連帯保証人や連帯債務者となってくれる人がいた場合であっても、金融機関が応じてくれるかは別問題です。
 
連帯保証人や連帯債務者には、債務を連帯して負うという責任が課せられています。
代わりの保証人を設定せず保証人を外れる行為は、ほぼ認められません。

 
そのため、保証人等の問題で双方の希望が異なる場合には、しっかりと協議する必要があります。

 
 

住宅ローンでトラブルにならないために確認しておくべきこと

 
 
離婚に伴う住宅ローンの問題を解決するには、まずお互いが離婚後の生活をどのようにしたいかという双方の希望を確認することが大切です。
 
≪確認事項:一例≫
 
■ 離婚後に続く返済も双方協力するか、協力したくないか
■ 家を売却して解決したいか、どちらかが住み続けたいか
■ 返済ができなくなったときの責任はどうするのか
■ 離婚後もローン返済が可能な収入を確保できるか  など

 
自分の希望だけを一方的に通そうとすると問題がこじれ長期化する可能性が出てきます。トラブルにならないよう双方歩み寄って意見のすり合わせを行った上で対処していくことが望ましいです。
 
また、すでに夫婦関係が破綻しているため、相手側と話し合うことが出来ず、話が進まないなどの場合には、離婚問題に強みのある弁護士に適切なアドバイスをもらいながら手続きを進めていくことも有効です。
 
既に住宅ローンの滞納が続いてしまっている場合や、今後の返済に不安のある場合には、残債務を減らす方法のひとつとして「任意売却」という選択肢もありますので、一度検討されてみるのもよいと思います。
 
任意売却という不動産売却方法をとれば、競売を避け、住宅ローンの残債務を縮小できる可能性も出てきます。場合によっては、そのまま住み続けられる方法もあります。
 
 

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