競売不動産の売却手続きについて
競売不動産の売却は、平成16年の民事執行法の改正により、権限が執行裁判所から裁判所書記官に移行し、裁判所書記官の定める売却方法により行われることになりました。
現在、裁判所書記官が選択できる競売不動産の売却方法は、「期間入札」・「期日入札」・「競り売り」および「特別売却」です。
実際の実務上では、「期間入札」と「特別売却」を組み合わせた形で行われるのが一般的なようです。
では、その違いについてみてみましょう。
売却の方法
■ 期日入札
期日入札とは、裁判所執行官がある特定の入札期日に入札を受け付け、入札の締切り後に開札する方式の売却方法です。
期日入札における購入申込（買受けの申出）は、入札期日の当日に入札する方法で行われます。入札が締め切られると開札が行われ、最高価買受申出人（※1）および、次順位買受申出人（※2）が決定されます。
（※1） 最高価買受申出人： 一番高い値をつけた購入希望者
（※2） 次順位買受申出人： 二番目に高い値をつけた購入希望者
■ 期間入札
期間入札とは、裁判所執行官が一定の入札期間内に入札を受け付け、開札期日で開札する方式の売却方法です。
期間入札における購入申込（買受けの申出）は、入札期間に入札する方法で行われます。入札期間満了後1週間以内の日に開札が行われ、最高価買受申出人および、次順位買受申出人が決定されます。
現在の不動産競売では、最もよく利用されている売却方法です。
■ 競り売り（せりうり）
競り売りとは、競り売り期日に買受けの申出金額を競り上げさせる方式の売却方法です。
不動産の売却ではほとんど運用されていませんが、競り売りにおける購入申込（買受けの申出）は、購入金額（申出額）を申し出る方法で行われます。
競り売りの期日には、申出のあった金額のうち最高額のものを3回呼び上げた後に申出が締め切られるまで、購入申し込みができます。申し込みが締め切られると、最高価買受申出人および、次順位買受申出人が決定されます。
■ 特別売却
特別売却とは、入札または競り売りの方法により、売却を実施しても適法な購入希望がなかったときに、3ヶ月以内の期間を定めて他の方法で実施される方式の売却方法です。
不動産競売における特別売却は、先着順で買受可能価額（※3）以上で購入申込した者に対して不動産を売却する方法で、実務上では「期間入札」で適法な購入希望者がなかったときに用いられます。
（※3） 買受可能価額： 最低売却価格（競売のスタート価格）から、その20％に相当する額を控除した価格のこと
まとめ
競売物件の購入を希望する一般の人が参加するのは、この入札段階からです。
競売による売却の手続きは法令に定められており、自分たちの意思とは関係なく、その手続きに沿って自動的に進められていきます。
「任意売却」の場合は、これら競売による売却とは異なり、ご自身の希望に沿った形で解決していくことができるため、競売よりも多くのメリットがあるといえます。
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