住宅ローンの借り換えを検討するタイミング

 
憧れのマイホーム！
しかし、住宅を購入することで大きくのしかかってくるものがあります。それは「住宅ローン」。
できるだけ負担を少なくしたいと、誰もがそう思いますよね。
そして、そのための手段のひとつとして「住宅ローンの借り換え」があります。
そこで今回は、「住宅ローンの借り換えをするタイミング」についてお話させていただきます。
 
 
 

住宅ローンの借り換えをする「目的」

 
 
まずは、住宅ローンの借り換えをする目的をみてみましょう。
大きく分けると以下の3つになります。
 
■　毎月の返済額を抑えたい
■　（金利を下げて）総返済額を抑えたい
■　将来の金利上昇リスクを避けたい
 
しかし、タイミングによっては借り換えができなくなってしまうこともありますので、そうならないように借り換えのタイミングを検討するということはとても重要です。
 
 

検討すべき「借り換えのタイミング」

 
 
借り換えをする際も、初めてローンを組んだときと同様、金融機関の審査を受けることになります。
そこで引っかかってしまうことがないよう、借り換えのタイミングの検討は早め早めに行っていきましょう。
 
 

タイミング①：収入が下がりそうなとき

金融機関によっては、年収の審査基準を300万円～400万円に設定しているところもあります。
新規で住宅ローンを組んだあと、子供の教育資金や親の介護などで予想外のお金がかかってしまったり、残業が減るなどして収入が下がってからでは審査に引っかかる恐れがあります。
収入に変動が起きそうなとき（特に下がりそうなとき）には、できるだけその前に検討が必要です。

タイミング②：転職する予定があるとき

審査基準には勤続年数も含まれます。そして、この勤続年数は審査基準の中でも重要なポイントとなります。
新規借入れの場合には、勤続年数が2年もあれば大体審査は通ると言われますが、借り換えの場合にはその範囲が3年～5年に延びてしまいます。転職してから1年未満の場合でも申し込み自体は可能ですが、審査が通ることはほとんどないと思われます。
なぜでしょう。それは、単純に「勤続年数が短い」＝「信用がない」からです。
転職によって収入が下がり、返済が滞ってしまうかもしれないというリスクのある人に、金融機関はお金を貸しません。逆に勤続年数が長ければ収入は安定し、今後も安定や増加を見込めますので返済が滞るというリスクは低いとみなされます。

タイミング③：変動金利で借入れをしたけれど、金利が上昇しそうなとき

今後、金利が上がる可能性が高いのであれば、固定金利に借り換えるタイミングと言えます。
しかし、ここで注意しなければならないのが、住宅ローンは「申し込んだときの金利」が適用されるのではなく、「返済が始まるタイミングでの金利」が適用されるということです。借り換えをしたタイミングで金利が上昇してしまったら、変動金利の方がよかったということにもなりかねません。
固定金利に借り換えようとするときは、先々の金利の動きも視野に入れ、十分注意して検討しましょう。

タイミング④：住宅ローンの金利が下がっているとき

一般的に住宅ローンの借り換えメリットが期待できるのは、以下の項目が目安となります。
 
■　借り換えの前と後の金利差が1％以上あるとき
■　ローン残高が1,000万円以上あるとき
■　ローン返済年数が10年以上残っているとき
 
この条件に当てはまらないと必ずしもメリットがないというわけではありませんが、この条件に近ければ近いほどメリットが大きくなります。しかし、金利は世の中の情勢によって変動するものです。今、下がっているからといってきちんと検討もせず、安易に借り換えに手を出してしまうのは危険です。

タイミング⑤：健康状態が良好なうちに

住宅ローンを借りる上での審査基準として欠かせないのが健康状態です。
ほとんどの金融機関では、住宅ローンの借入れをする場合「団体信用生命保険」に加入することが必須となります。これは健康状態が良好でないと加入できない恐れがあります。それなら体調が良くなるまで待ってからにしよう・・・と思っても、実際に借り換えをする頃に今より年齢が上がっていたら、そこでまた審査がさらに厳しくなるので、借り換えは体が健康なうちに検討するのが定石です。

 
 
さて、今回は住宅ローンの借り換えを検討するべきタイミングについてお伝えさせていただきましたが、借り換えを行う場合には、タイミングだけでなく以下のことにも注意が必要です。
 
 
 
 

その他、注意が必要なこと

 
 
住宅ローンの借り換えには、新規の借入れ同様にローン保証料や登記関係の諸費用がかかります。意外と忘れがちなのが、この「諸費用」です。
借り換えの前と後でシミュレーションをするときに、諸費用を含めた上で十分にメリットがあるかどうかを総合的に判断してください。
 
 

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